ВС РФ ответит участнику строительства: недвижимость или деньги

26.01.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Московского Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства на определение Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2022 по делу № А40-245757/2015 о банкротстве акционерного общества «Объединенная Строительная Компания».

27.10.2014 застройщик — АО «Объединенная Строительная Компания» и Потехин С.В. заключили договоры участия в долевом строительстве. Застройщик принял на себя обязательство построить жилой комплекс, расположенный в Москве на проспекте Вернадского, и после ввода его в эксплуатацию передать объекты долевого строительства – квартиры и машино-места участнику, а участник обязался оплатить обусловленную договорами цену и принять квартиры и машино-места. Потехин С.В. произвел оплату в общем размере 69 395 027 руб. 60 коп.

Однако в нарушение условий договора и положений ст.ст. 309, 310 ГК РФ застройщик не передал Потехину С.В. объект долевого строительства. В связи с этим Потехин обратился в суди потребовал расторгнуть договоры со строительной компанией, взыскать с нее уплаченные суммы и применить санкции за неисполнение договорных обязательств.

Химкинский городской суд Московской области решением от 02.03.2017 по делу № 2-2663/18 удовлетворил эти требования и на основании части 2 статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» расторг договоры, взыскав со строительной компании денежные средства.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 26.11.2018 г. по делу А40-245757/15- АО «Объединенная Строительная Компания» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства, применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Потехин С.В. обратился в Арбитражный суд города Москвы с просьбой включить его денежные требования в реестр требований кредиторов АО «Объединенная Строительная Компания». Конкурсный управляющий оставил заявленные требования на усмотрение суда, а суд эти требования удовлетворил. В результате денежные требования Потехина С.В. были включены в первую подочередь третьей очереди РТК.

13.08.2020 в суд обратился Московский фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства (далее – Фонд). Целью деятельности Фонда является урегулирование обязательств застройщиков, осуществляющих строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории города Москвы, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства путем передачи Фонду имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств застройщиков для завершения строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимого имущества, строительство которых осуществлялось с привлечением средств граждан – участников строительства.

Заявление Фонда о намерении стать приобретателем прав должника на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями судом было удовлетворено.  Суд обязал конкурсного управляющего строительной компании передать Фонду права на земельный участок, предназначенный для строительства жилого комплекса с объектом незавершенного строительства. Определение суда вступило в законную силу и строительство жилого комплекса было возобновлено.

28.10.2021 в Арбитражный суд города Москвы поступило ходатайство Потехина С.В. об исключении его денежного требования из реестра требований кредиторов. Вместо этого заявитель просил включить его требования в реестр о передаче жилых помещений должника (жилой комплекс на проспекте Вернадского).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 28.01.2022, оставленным без изменения постановлениями апелляционного и окружного судов от 13.04.2022 и от 24.08.2022 денежные требования Потехина С.В. были исключены из реестра денежных требований и включены в реестр требований о передаче помещений в натуре. С этими судебными актами Фонд не согласился и обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой.

В соответствии с п. 2 ст. 453 ГК РФ в случае расторжения договора обязательства сторон прекращаются. Следовательно, после расторжения договора участия в долевом строительстве у застройщика возникает обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства, связанная с расторжением договора.

Анализ пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» раскрывает последствия расторжения договора в случае неисполнения застройщиком своих обязательств в виде возврата участнику долевого строительства денежных средств, уплаченных им в счет цены договора, а также уплаты процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами.

Таким образом, механизм, направленный на удовлетворение требований граждан, расторгнувших договоры долевого участия в строительстве и желающих получить удовлетворение своих требований от застройщика-банкрота выглядит следующим образом: требование подлежит включению в денежный реестр участников строительства и погашается в том числе преимущественно из средств, вырученных от продажи предмета залога (статья 201.14 Закона о банкротстве).

Возникает вопрос об использовании более действенного, справедливого и менее затратного (траты на торги залоговым имуществом должника, текущие платежи и т.д.) способа удовлетворения требований участника строительства в тех случаях, когда есть возможность получения имущества в натуре.

Решение этой проблемы отражено в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.10.2021 № 306-ЭС20-5179 по делу № А65-24332/2017, фабула которого предельно схожа с рассматриваемым случаем и заключается в следующем.

Решением суда общей юрисдикции от 26.08.2016 договор участия в долевом строительстве, заключенный между обществом и Святовым А.Е., расторгнут. С общества в пользу Святова А.Е. взыскано 2 503 449 руб. задолженности.

Затем должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство и требование Святова А.Е. в размере 2 503 449 руб. задолженности было включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника.

Святов А.Е. и конкурсный управляющий должника обратились в суд с просьбой об исключении требований Святова А.Е. из реестра и о включении требования в реестр требований о передаче жилого помещения, но суды в удовлетворении требования отказали, сославшись на то, что требования о передаче жилых помещений могут быть удовлетворены арбитражным судом только при наличии договорных отношений между участником долевого строительства и застройщиком.

Суды пришли к выводу, что решение суда общей юрисдикции повлекло трансформацию требования участника долевого строительства к застройщику о передаче жилого помещения в денежное. Таким образом, Святов А.Е. не вправе требовать исполнения должником условий прекратившего свое действие договора. Однако ВС РФ судебные акты нижестоящих судов отменил и отправил дело на новое рассмотрение.

По общему правилу, отказ участника строительства от договора участия в долевом строительстве (или расторжение договора) приводит к невозможности претендовать на включение в реестр требований о передаче жилого помещения, так как прекращается обязательство застройщика передать объект недвижимости покупателю, возникшее из этого договора. Вместо этого у застройщика возникает обязанность вернуть покупателю уплаченные денежные средства, связанная с расторжением договора. При этом соответствующее требование покупателя обеспечено залогом объекта строительства (статья 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации») при условии, если этот объект не отчужден застройщиком иному лицу, в предусмотренном законом порядке.

Вместе с тем, так как кредитор имеет залоговый приоритет в отношении объекта строительства, конкурсный управляющий, исходя из анализа конкретного банкротного дела (структуры реестра и состояния конкурсной массы), может прийти к выводу о том, что передача обремененного залогом помещения участнику строительства в счет погашения его денежного требования представляется более целесообразной и выгодной для должника, чем его реализация с последующей выплатой денежных средств кредитору. Если конкурсный управляющий примет такое решение, он вправе обратиться в суд с ходатайством об одобрении соответствующих действий. Суд может удовлетворить это ходатайство, если передача имущества кредитору не нарушает существенным образом права третьих лиц. В таком случае передача помещения осуществляется применительно к правилам об отступном (пункт 7 статьи 201.11, статья 142.1 Закона о банкротстве).

Ключевой момент ситуации состоит в следующем. Участник строительства, получая жилое помещение в натуре, удовлетворяет не первоначальное требование, которое возникло между ним и застройщиком, а новое, трансформировавшееся в денежное требование с использованием механизма отступного. Иными словами, наиболее оптимальным способом удовлетворения денежного требования участника строительства является не получение им денежных средств в отдаленном будущем, а приобретение квартиры, на которую он изначально и рассчитывал. Ведь намерение на получение квартиры сохраняется, а расторжение договора с застройщиком, как правило, вызвано безысходностью, обусловленной очевидным неисполнением застройщиком своих обязательств.

В соответствии с правовой позицией, сформулированной еще Высшим Арбитражным Судом РФ в Постановлениях Президиума от 12.03.2013 № 15510/12 (дело ЗАО «Экспресс») и от 23.04.2013 № 13239/12 (дело АО «Гагаринец»), реестр требований участников строительства является исключительно формой учета требований, возникших из участия в долевом строительстве, что предполагает денежный характер указанных требований к должнику.

Введение специальных норм, касающихся банкротства застройщика, изначально было направлено на усиление защиты прав граждан – участников строительства. По этой причине высшие судебные инстанции ранее выработали правовые подходы, в соответствии с которыми граждане – участники строительства – это приоритетная категория кредиторов. Основная цель принятия специальных правил о банкротстве застройщиков – обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение этих правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не для того, чтобы препятствовать этому.

С учетом того, что процедуры банкротства застройщиков в первую очередь направлены на защиту прав граждан, вложивших свои средства в приобретение недвижимости, которая будет построена в будущем, в исключительных случаях, принимая во внимание обстоятельства дела о банкротстве, суд может санкционировать погашение денежного требования участника строительства за счет жилого помещения, которое по своим техническим параметрам соответствует тому, на которое он претендовал до расторжения договора.

Такое решение приведет к минимизации расходов, осуществляемых за счет имущества должника (на организацию и проведение торгов, текущих расходов и т.п.), из которого формируется конкурсная масса, а также предотвратит неоправданное затягивание процедуры банкротства.

Немаловажный фактор, на который обратили внимание суды – это то, что Потехин действовал добросовестно и не был осведомлен на момент расторжения договоров о перспективах завершения строительства жилого комплекса. Потехин С.В. воспользовался единственным доступным ему на тот момент способом защиты своих прав и, на мой взгляд, суды приняли верное решение, удовлетворив его требования.

Возможно, одной из причин передачи этого спора на рассмотрение ВС РФ стало то обстоятельство, что инициатором данного спора является не конкурсный управляющий, которому в соответствии со сложившейся судебной практикой дано право на обращение с такими требованиями в суд, а сам участник строительства. Однако, по моему мнению, такое процессуальное отступление не должно играть решающей роли и в случае добросовестности участника строительства он может получить то имущество, на приобретение которого он и рассчитывал изначально, заключая договоры долевого участия. Тем не менее, не исключаю, что Верховный суд при разрешении настоящего дела будет руководствоваться иной логикой.

Дмитрий Чикатунов, Федресурс