Обзор Маргариты Ивановой для Федресурса

ВС РФ рассмотрит вопрос о включении требования частного инвестора в реестр о передаче жилых помещений

15.08.2022 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Леонида Геннадьевича Паначева на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2022 по делу № А41-34210/2020 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Стройинвест» (далее – должник).

В рамках рассматриваемого дела о банкротстве должника, к которому были применены правила о несостоятельности застройщика, Паначев обратился в арбитражный суд с возражениями по поводу отказа конкурсного управляющего включить его требования в реестр о передаче жилых помещений.

14.02.2014 между должником (застройщиком) и Паначевым Л.Г. (дольщиком, участником строительства) был заключен договор участия в долевом строительстве № СП-84/2014/ОП. По условиям этого договора застройщик обязался передать участнику строительства 15 квартир общей площадью 1 044,6 кв.м. в многоквартирном жилом доме по адресу: Московская область, г. Сергиев Посад, Ярославское шоссе, между домами № 8 и № 22.

Так как застройщик свои обязательства не выполнил, дольщик был вынужден обратиться к конкурсному управляющему с заявлением о включении его требований в реестр о передаче жилых помещений.

Однако конкурсный управляющий отказался включить требования Паначева Л.Г. в реестр и 28.01.2021 уведомил его об этом. В связи с этим заявитель обратился в арбитражный суд с иском по этому обособленному спору.

Суд первой инстанции вынес определение о включении требования дольщика в реестр, так как признал доказанным факт оплаты со стороны участника строительства по договору. При вынесении этого решения суд руководствовался статьями 201.1, 201.4, 201.7 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), а также статьей 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с этими правовыми актами строительство осуществляется за счет средств, предоставленных дольщиком по договору долевого участия. Застройщик обязан построить многоквартирный дом, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать квартиру в нем дольщику.  Дольщик, со своей стороны, обязуется оплатить цену квартиры и принять ее после завершения строительства.

Апелляционная инстанция с этими доводами не согласилась и отказала в удовлетворении заявленных требований, отметив, что обстоятельства оплаты спорных квартир не имеют правового значения при рассмотрении данного обособленного спора. Суд также указал, что основная цель специальных правил о банкротстве застройщиков – это, в первую очередь, обеспечение приоритетной защиты граждан – участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Поэтому применение указанных правил прежде всего должно быть направлено на достижение этой цели.

Суд также учел тот факт, что очередность удовлетворения требований кредиторов устанавливается правопорядком, исходя из степени значимости интересов конкретной группы кредиторов, чьи требования не удовлетворены должником после вступления с ним в правоотношения. Граждане, вступившие в отношения с застройщиком и заключившие договор долевого участия в строительстве, делают это для удовлетворения своих потребностей, связанных с жильем.

Более того, в соответствии с федеральными законами, в частности № 218-ФЗ от 29.07.2017, № 175-ФЗ от 01.07.2018, № 478-ФЗ от 25.12.2018, № 151-ФЗ от 27.06.2019, № 359-ФЗ от 04.11.2019, можно сделать вывод, что при банкротстве застройщиков приоритет при защите и восстановлении нарушенных прав остается на стороне граждан.

При этом суд отметил, что граждане-инвесторы, вступившие в правоотношения с застройщиком и стремящиеся получить прибыль от такой деятельности, при банкротстве должника не могут получить удовлетворение в одной очереди с гражданами.

Леонид Паначев купил 30 квартир (вопрос обоснованности требования по оставшимся 15 квартирам рассматривается в рамках иного обособленного спора). Это означает, что договоры участия в долевом строительстве Паначев заключал с инвестиционными целями, а не для удовлетворения личной потребности по улучшению жилищных условий. Такому кредитору не может быть предоставлена приоритетная защита в деле о банкротстве застройщика. Частные инвесторы сами несут ответственность и риски наступления неблагоприятных последствий (статья 10 Гражданского кодекса).

С доводами апелляционной инстанции согласился и суд округа.

14.07.2022 г. Судья Верховного суда И.А. Букина сочла, что доводы кассационной жалобы заслуживают внимания и передала рассматриваемый обособленный спор на рассмотрение в СКЭС ВС РФ.

На мой взгляд, суды апелляционной и кассационной инстанции неверно истолковали положения статьи 13 Федерального закона № 218-ФЗ от 29.07.2017. Норма об ограничении возмещения площадью 120 кв. м. применяется только в случае выплаты гражданам компенсации за счет государства, а не для цели установления требований в реестре.

Соглашусь с тем, что суды ошибочно сделали вывод о недобросовестности Паначева на основании статьи 10 ГК РФ из-за того, что он приобрел больше одной квартиры по договору долевого участия в строительстве. Дольщик действовал на основании закона, предоставил заключенный договор участия в долевом строительстве, а также документы, подтверждающие оплату по договору.

Замечу, что в практике банкротства застройщиков сложился приоритет удовлетворения в первую очередь требований физических лиц-дольщиков, приобретавших недвижимое имущество для личного пользования, а не для последующей перепродажи с целью извлечения прибыли.

Однако это не отменяет того, что частный инвестор — физическое лицо, действующий добросовестно и в рамках закона, имеет непосредственное право на удовлетворение своих требований, пусть и не в первой очереди. 

Надеюсь, что ВС РФ на основании статьи 4 Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004, а также статей 130, 218, 244 ГК РФ, изменит решения нижестоящих инстанций и Л.Г. Паначев вместе с другими дольщиками получит квартиры после окончания застройки дома.

Маргарита Иванова, Федресурс