ВС рассмотрит спор о продаже с банкротных торгов теплового пункта в нежилом здании

14.08.2023 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации рассмотрит жалобу товарищества собственников «Клубный дом «Скай Паркс» (далее – заявитель) на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023 (далее – оспариваемые акты) по делу № А40-168748/2020 о банкротстве ООО «Интелнет Связь» (далее – должник).

ТСН «Клубный дом «Скай Паркс» обратилось с заявлением о признании недействительными торгов по продаже нежилого подвального помещения площадью 15,9 кв.м и исключении его из конкурсной массы должника. Определением Арбитражного суда города Москвы от 21.09.2022 это требование было удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 07.12.2022, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 17.02.2023, определение суда первой инстанции в обжалуемой части отменено и приняты новые судебные акты об отказе в удовлетворении требований заявителя о признании недействительными торгов по продаже нежилого помещения и исключении его из конкурсной массы должника. В своей жалобе в ВС РФ заявитель просит указанные акты отменить и оставить в силе определение суда первой инстанции.

ООО «Интелнет Связь» (застройщик нежилого здания в Москве) признано банкротом. По результатам открытых торгов в рамках мероприятий конкурсного производства подвальное помещение площадью 15,9 кв. м, расположенное в этом здании, было продано за 351 тыс. руб. победителю торгов. Однако заявитель, действуя от имени собственников помещений, расположенных в этом же здании, настаивает на недействительности проведенных торгов и о необходимости исключении спорного подвального помещения из конкурсной массы должника из-за его особого назначения. Этот объект представляет собой индивидуальный тепловой пункт и относится к общедомовому имуществу собственников помещений в здании.

Ранее между должником и заявителем был подписан договор безвозмездной передачи указанного подвального помещения и акт приема-передачи к нему. Но в регистрации права собственности на помещение Управлением Росреестра было отказано, так как предмет договора представляет собой индивидуальный тепловой пункт и входит в состав нежилого здания. В связи с этим, он подлежит передаче в общедолевую собственность собственников помещений.

Суд первой инстанции исходил из того, что индивидуальный тепловой пункт относится к объектам жизнеобеспечения, входящим в состав здания, а значит – не может быть реализован на торгах в составе имущества должника. Суд апелляционной инстанции посчитал, что без решения собрания собственников помещений о судьбе общедомового имущества приоритет при установлении правообладателя такого имущества имеют внесенные в ЕГРН сведения о собственнике подвального помещения – должнике. Суд округа отметил, что исключение имущества из конкурсной массы не лишает должника права собственности на спорное имущество.

В качестве основания отказа в требовании суды апелляционной и кассационной инстанций также указали на ненадлежащего истца. По мнению судов товарищество собственников помещений – это лицо, не обладающее вещными и (или) обязательственными правами в отношении спорного помещения.

Доводы жалобы заявителя сводятся к следующему:

1) право общей долевой собственности на общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона и вне зависимости от его регистрации в ЕГРН, в связи с этим индивидуальный тепловой пункт не мог быть реализован в составе имущества должника;

2) заявитель обладает полномочиями и обязанностями на принятие мер, направленных на защиту имущественных интересов собственников помещений в силу положений Устава Товарищества, а также положений статей 135, 138 Жилищного кодекса РФ, подлежащих применению по аналогии.

Считаю, что судья Верховного суда РФ Букина И.А. справедливо посчитала доводы заявителя заслуживающими внимания и требующими дополнительной проверки в судебном заседании.

Действительно, рассматриваемый спор указывает на две существенные проблемы правоприменительной практики. В первую очередь, это пересечение норм банкротного и вещного права. С одной стороны, конкурсный управляющий, руководствуясь действующим банкротным законодательством, не мог не включить в конкурсную массу должника спорное подвальное помещение из-за наличия записи в ЕГРН о праве собственника (должника) на объект. Из материалов дела следует, что запись в ЕГРН о переходе права собственности на подвал к заявителю на основании договора безвозмездной передачи и акта к нему так и не была внесена. С другой стороны – очевидно, индивидуальный тепловой пункт обладает признаками общего имущества собственников здания, так как обслуживает более одного помещения в здании. А следовательно –регистрация права общедолевой собственности на места общего пользования не требуется, поскольку общедолевая собственность возникает в силу закона. Так кто же имеет приоритет в вопросе принадлежности объекта недвижимости – лицо, в отношении которого внесена запись в ЕГРН, или лицо, владеющее в силу закона? Должна заметить, что в этом случае возникает конфликт интересов сразу нескольких сторон: должника, собственников помещений в здании и добросовестного приобретателя на торгах. Полагаю, решение Верховного суда РФ по этому вопросу существенно упростит рассмотрение дел, связанных с распоряжением общим имуществом в процедурах банкротства.

Вторая проблема – фактический отказ судов товариществу собственников помещений в праве представления интересов собственников помещений. Скорее всего, это связано с отсутствием прямого регулирования деятельности товариществ собственников недвижимости. Организация представляет собой объединение собственников с целью эффективного использования и управления общим имуществом, и не имеет собственного экономического интереса, отличного от интересов собственников. На мой взгляд, заявитель правомерно указывает на необходимость применения в этом случае норм статей 135, 138 Жилищного кодекса РФ по аналогии. Таким образом, суд первой инстанции принял верное решение о том, что товарищество собственников правомочно обращаться с исками в защиту общего имущества.

Полагаю, Верховный суд РФ сделает вывод о том, что при определении правообладателя недвижимости необходимо исследовать все обстоятельства спора, не ограничиваясь сведениями из реестра недвижимости, и в связи с тем, что на торгах было реализовано имущество фактически не принадлежащее должнику, отменит оспариваемые судебные акты и оставит в силе решение суда первой инстанции для защиты общего имущества от неправомерных действий.

Ольга Морозова, Федресурс