Как взять в залог торговый центр, чтобы было что продать

Начало

Чаще всего торговые центры строятся на земле, предоставленной на условиях участия в результатах строительства. В таких случаях важно верно определить предмет залога, руководствуясь постановлением Пленума ВАС от 11.07.2011 № 54. Как правило, заключаются договоры залога земли, реконструируемых объектов и инвестиционных прав.

Парадоксально, но в некоторых случаях для залогодержателя было бы лучше, если бы залог инвестиционных прав не заключался вовсе. Так, в одном деле банк профинансировал строительство на земле, принадлежащей городу. У общества с городом был заключен инвестиционный контракт, по условиям которого общество на собственные и кредитные средства строило центр и получало 60 процентов его общей площади, а город — 40 процентов общей площади. Этот контракт позднее был квалифицирован судами как договор простого товарищества. Общество передало в залог права аренды земельного участка и расположенные на нем объекты недвижимости. Банк строительство профинансировал, а общество построило и ввело центр в эксплуатацию. В соответствии с п. 1 ст. 65 Закона об ипотеке ипотека распространяется на здания и сооружения, возведенные залогодателем на заложенном по договору об ипотеке земельном участке, если иное не предусмотрено договором.

Но, кроме этого, был заключен договор залога инвестиционных прав, в котором было указано, что в залог банку передается право залогодателя из инвестиционного контракта с городом на получение доли площадей построенного центра «в размере не менее 60 процентов объекта». В результате установить залог и реализовать права залогодержателя кредитору удалось лишь на 60 процентов площади центра. Это связано с тем, что из указания в договоре залога прав по инвестиционному контракту следовало намерение банка получить в залог не все, построенное товарищами, а лишь причитающуюся заемщику долю в возведенном на участке объекте.

Определение предмета залога

Если все здание и права на земельный участок под ним находятся в залоге у одного кредитора, инженерное оборудование торгового центра также поступает в залог тому же залогодержателю в момент, когда оно смонтировано в здании (определение СКЭС ВС от 21.03.2022 № 305-ЭС21-21247).

Речь идет о трансформаторах, лифтах, эскалаторах и траволаторах, ограждениях и воротах, системах вентиляции и кондиционирования, охранных системах, системах пожарной безопасности и оповещения, сетях электрических, тепло- и водоснабжения, водоотведения, дорожном покрытии и замощении. Верховный суд в указанном определении не ставил задачи определить — какие объекты являются составными частями сложной вещи (ст. 133 ГК), а какие — принадлежностью главной вещи (ст. 135 ГК). Он указал на единство их юридической судьбы применительно к ст. 135 Гражданского кодекса, а точнее — что эти объекты должны следовать судьбе недвижимости.

Расходы на изменение разрешенного использования земельного участка, на организацию транспортной схемы и правил организации дорожного движения под нужды торгового центра также относятся к неотделимым улучшениям земельного участка. Правда, такие инвестиции собственника вряд ли важны для определения предмета залога, так как их отчуждение отдельно от земельного участка невозможно. Иначе дело обстоит с разрешенными мощностями подключения к сетям — они имеют немалую стоимость и вполне оборотоспособны отдельно от недвижимости. В большинстве случаев соседи готовы платить существенные деньги за отказ собственника недвижимости (точнее — принимающих устройств в этой недвижимости) от использования разрешенных техническими условиями мощностей в их пользу.

Получение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39.11 Земельного кодекса — один из этапов образования земельного участка для его предоставления в собственность либо в аренду для целей, связанных со строительством зданий, сооружений. В силу подп. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к сетям инженернотехнического обеспечения, предусматривающих предельную свободную мощность существующих сетей, максимальную нагрузку и сроки подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения, о сроке действия технических условий, о плате за подключение (технологическое присоединение) являются необходимыми для определения предмета аукциона по продаже либо на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Следовательно, такие условия являются составной частью предмета ипотеки — земельного участка (прав на него), и отказ должника от них без согласия залогодержателя по общему правилу недопустим. Речь идет о технологическом присоединении не только к электросетям, это также относится к тепловым и газораспределительным сетям или централизованным системам горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и водоотведения. Замечу, что это справедливо также для иных сетей, например, для магистральных нефтепроводов и нефтепродуктопроводов. Впрочем, в торговых центрах такие сети не встречаются.

Как правило, вопрос определения предмета залога возникает на этапе установления требований (установив размер требований залогодержателя, суды выделяют разрешение споров о предмете залога в отдельное производство). Но нередко это откладывается до разрешения споров об условиях продажи или даже о распределении выручки от продажи.

Условия продажи залога

Значительная часть оборудования закупается и монтируется в здание торгового центра после заключения договоров залога недвижимости. Проблемой может стать соотношение залогов недвижимости и поставленного в кредит оборудования (в силу ст. 488 ГК или договора).

Специфика природы залога, как совсем недавно указал Верховный суд в определении СКЭС ВС от 22.08.2022 № 308-ЭС18–11184 (4), заключается в том, что «юридический интерес залогодержателя в первую очередь направлен не на саму вещь (предмет залога), а на ценность этой вещи, то есть на получение удовлетворения из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 и п. 1 ст. 349 ГК, постановления Президиума ВАС от 22.03.2012 № 16533/11 и от 14.05.2013 № 17312/12). Следовательно, залог должен сохраняться до тех пор, пока может быть обнаружен фактический или юридический заменитель предмета залога как преемник соответствующей ценности (принцип эластичности залога), то есть по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 ГК залог не может прекратиться до момента, пока гибель предмета залога (или его заменителя) не является окончательной».

После монтажа в здание торгового центра залоговое инженерное оборудование перестает обладать самостоятельностью и в большинстве случаев становится составляющей или принадлежностью недвижимой вещи, заложенной другому кредитору. В соответствии с упомянутым принципом эластичности залога обеспечением поставщика становится часть стоимости торгового центра, пропорциональная стоимости залогового оборудования, а залогодержатель недвижимости становится залогодержателем оборудования (как составной части или принадлежности этой недвижимости).

Каждый из этих двух предметов залога — недвижимость (назовем ее залогодержателя банком) и оборудование (назовем его залогодержателя поставщиком) — привносит в совокупную сложную вещь свою часть стоимости, поэтому банк и поставщик становятся долевыми созалогодержателями независимо от того, чей залог возник ранее.

В практике встречаются случаи, когда вмонтированное в здание оборудование собственнику недвижимости вовсе не принадлежит (например, постановление 9ААС от 08.11.2012 № 09АП-29009/12 по делу № А40-59684/2012). Но вопрос: «является ли в таких случаях право собственности на оборудование, смонтированное в здании другого собственника, титульным обеспечением и должна ли из выручки от его реа лизации удерживаться определенная ст. 138 Закона о банкротстве доля на социальные требования и ведение конкурсного производства?» выходит за рамки этой статьи.

Общие площади торгового центра, у которого несколько собственников, не являются отдельным предметом продажи, так как право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в ЕГРП (п. 1 постановления Пленума ВАС от 23.07.2009 № 64).

Следуя логике упомянутого выше определения СКЭС ВС № 305-ЭС21-21247 применительно к ст. 135 ГК, определять условия продажи и начальную цену такого сложного предмета залога должен залогодержатель недвижимости (точнее — главной вещи) на основании п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве.

Стоит заметить, что не всегда главной вещью является недвижимость. Бывает так, что объект недвижимости специально проектируется и строится под размещаемое в нем оборудование, и такое назначение недвижимости оказывается наиболее эффективным вариантом ее использования. В таких случаях определять условия продажи и начальную цену такого сложного предмета вправе залогодержатель оборудования.

Конкурсный управляющий, иные залогодержатели и собственники составных частей и принадлежностей вправе оспаривать условия продажи, определенные залогодержателем главной вещи, в суде, рассматривающем дело о банкротстве. Они обязаны доказать, что предлагаемые условия способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ потенциальных покупателей к торгам, или что порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (п. 9 Постановления № 58).

К сожалению, за рамки этой статьи выходят вопросы распределения залоговой выручки и судьба арендных потоков в разные периоды подготовки, реализации и регистрации перехода прав на имущество торгового центра. Пусть это станет предметом публикаций в последующих тематических приложениях к журналу.

Корпоративный юрист