Комментарий Александра Куликова для Право.ru

Аренда в пандемии: что ждет собственников, юристов и судей

Рынок аренды ждут потрясения. Арендаторы получили право на отсрочку платежей в 2020 году, а также уменьшение размера платы, если использовать объекты было невозможно. Что будет с арендодателями, юристами и судьями, попытались спрогнозировать наши эксперты. Судя по всему, закон писали в спешке, он повлечет за собой немало юридических рисков.

В среду, 1 апреля, вступил в силу закон об экстренных мерах в связи с распространением нового типа коронавируса. Правительство получило право объявлять режим чрезвычайной ситуации.  А также вводить новые меры поддержки бизнеса в том, что касается аренды, банкротств и госзакупок. Видимо, на случай, если пандемия потребует более жестких мер и они нанесут еще более тяжелый удар по экономике. Эти нормы во многом бланкетные – это значит, что их еще дополнят и конкретизируют. Но уже сейчас представители бизнес-сообщества и юристы активно их обсуждают и пытаются понять, что всех ждет. 

Общую оценку дал партнер VEGAS LEX Игорь Чумаченко. По его мнению, меры явно недостаточные. Закон не предлагает действенной помощи, которая поможет бизнесу сохранить рабочие места и продолжать выплачивать зарплату согласно требованиям президента и правительства. «По сути, затраты на реализацию «антикризисных» мер переложены на бизнес», – отметил эксперт. 

В частности, пока нет указаний, что задействуются средства Фонда социального страхования, куда бизнес много лет перечислял значительные средства, или Фонда национального благосостояния, приводит пример Чумаченко.

Портал «Право.ru» поинтересовался у экспертов, как они оценивают изменения для арендаторов и арендодателей. 

Отсрочка оплаты и свободное изменение арендной платы

Если договор аренды «старый», то есть заключен до введения режима повышенной готовности или ЧС в регионе, то арендатор может потребовать у арендодателя отсрочки арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Арендодатель обязан заключить допсоглашение в течение 30 дней с момента обращения. «Требования к условиям и срокам отсрочки предусмотрит правительство», – говорится в законе.

Раньше власти уже установили послабления для арендаторов государственной и муниципальной собственности. Но теперь изменение касается всех видов собственности и всех договоров аренды. 

В разрешении менять арендную плату по соглашению сторон эксперты не видят смысла, потому что это и так не запрещено. На это указывает многочисленная судебная практика. Видимо, еще одно свидетельство того, что закон принимали в спешке.

Уменьшение арендной платы: когда, сколько и на сколько?

Арендатор получил право уменьшить размер платы за период 2020 года, если он не мог использовать недвижимость. Эта норма вызывает у юристов больше всего вопросов. Хотя именно здесь закон не предусматривает дополнительной возможности конкретизировать нормы.

Что значит «невозможность использования имущества», задается вопросом Александр Куликов из «Олевинский, Буюкян и партнеры». На практике может быть много неоднозначных ситуаций. Например, магазин закрылся для посетителей, но работал на доставку. В офисе никого не было, но продолжали работать расположенные там серверы, а сотрудники трудились удаленно. «Учитывая, что помещения заняты имуществом, а договор аренды продолжает действовать, то выходит, что арендодатель точно так же не мог использовать имущество, как и арендатор», – говорит Куликов.

«Не очень понятно, о каком периоде идет речь, – комментирует партнер Адвокатское бюро «А2» Михаил Кюрджев. – Идет ли речь о периоде, когда недвижимое имущество нельзя было использовать, или за весь 2020 год?» Кроме того, не совсем ясно, как и на насколько будет уменьшаться арендная плата, какова ответственность арендодателя, если он откажется, отмечает управляющий партнер Содружество Земельных Юристов Денис Литвинов.

Также он отмечает, что норма противоречит Гражданскому кодексу – праву арендодателя расторгать договор аренды в случае неуплаты арендных платежей два раза подряд (ст. 619 ГК). «И если в конкуренции двух указанных норм побеждает правило об арендных каникулах, то это привязывает арендодателя к неплатежеспособному арендатору на неопределенный срок», – предупреждает Литвинов. 

Что ждет арендодателей, юристов и суды

Поправка об уменьшении арендной платы усилит переговорную позицию арендаторов на переговорах, считает партнер Качкин и Партнеры Дмитрий Некрестьянов. Если же стороны не договорятся мирно о размере «скидки», то не исключается, что арендаторы вообще не будут платить, пока спор не разрешит суд, считает партнер Пепеляев Групп Алексей Коневский. 

У юристов-договорников работы будет достаточно: стоит ждать многочисленных переговоров по вопросу отсрочек и снижения арендной платы, прогнозирует партнер INTELLECT Александр Латыев. «А потом, когда переговоры в основном провалятся, новая работа будет у юристов-судебников», – ожидает эксперт.

Огромное дело «отложенных» исков ждет и суды, которые сейчас фактически приостановили текущую работу. Им придется определять, какое снижение арендной платы законно и справедливо. Судебная система может надорваться под валом дел, прогнозирует Латыев. По его мнению, лучше, если правительство заранее озаботится этим вопросом и выпустит универсальную методику для расчетов.

Не исключается, что разъяснения потребуются от Пленума Верховного суда. 

Чтобы смягчить удар для арендодателей, Мишустин пообещал дать регионам и муниципалитетам «рекомендации снизить налоги для арендодателей» и объявил, что «меры по противодействию коронавирусу будут рассматриваться как форс-мажор по договорам аренды». Впрочем, судя по уже заявленным мерам, можно предвидеть, что государство и дальше будет скупо на поддержку. Ведь бюджеты регионов тоже пострадают, а налог на имущество – это один из самых существенных источников доходов для субъектов.

Словом, арендодатели очень пострадают. Не только потому, что лишатся денег сейчас, но и потому, что по завершении карантинных мер спрос на аренду помещений снизится из-за кризиса, рассуждает Латыев. Он предсказывает банкротства тех, кто зарабатывал на сдаче в аренду, особенно если они до этого брали кредиты на строительство или реконструкцию своих объектов. А эти объекты будут выброшены на рынок по гораздо меньшей цене, чем они стоили недавно, прогнозирует Латыев.

Евгения Ефименко, Право.ru