ВС РФ предстоит разрешить спор о собственности пайщиков ЖСК

9 октября 2023 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ рассмотрит кассационную жалобу группы граждан по делу №А32-45311/2017, пострадавших от очередной лукавой схемы недобросовестного застройщика.

Все пострадавшие заключили договоры с ЖСК «Парковый», который привлекал денежные средства пайщиков, заключив с ними договоры «Об участии в деятельности, порядке уплаты взносов и предоставлении жилого дома в ЖСК «Парковый».  В соответствии с этими договорами ЖСК «Парковый» обязался использовать денежные средства пайщиков для строительства жилых домов своими или привлеченными силами и передать пайщикам жилые дома и земельные участки под ними после полной оплаты пайщиками (членами кооператива) оговоренных в договорах взносов. Свои обязательства граждане выполнили в полном размере.

ЖСК «Парковый» заключил с обществом с ограниченной ответственностью «Инвестстрой-Н» восемь договоров (№№ ОД-2-П-24-1971, ОД-2-П-24-1972, ОД-2-П-24-1973, ОД-2-П-24-1974, ОД-2-П-24-1983, ОД-2-П-24-1984, ОД-2-П-24-1985, ОД-2-П-24-2008) о приобретении для индивидуального жилищного строительства земельных участков в городе Краснодар по улице Пригородная, 24, по цене земельного участка в размере 2 796 500 руб. с обязательством по оплате до 01.04.2015.

ЖСК «Парковый» возвел жилые дома на восьми земельных участках, переданных для строительства от общества «Инвестстрой-Н» по договорам от 24.09.2014 в собственность ЖСК. Жилым домам присвоены кадастровые номера, сведения о них внесены в Единый государственный реестр недвижимости. В частности, в выписке из реестра указан год завершения строительства – 2015; при этом сведения, необходимые для заполнения раздела 2, отсутствуют.

ЖСК «Парковый» жилые дома и земельные участки под ними в собственность пайщикам не передал.

Общество «Инвестстрой-Н» вступило в судебные споры с ЖСК «Парковый» по поводу принадлежности земельных участков и ведения строительства на них. 24.05.2017 по заявлению общества «Инвестстрой-Н» проведено перераспределение границ восьми земельных участков, на которых строились жилые дома, земельные участки размежеваны и вновь образованные земельные участки поставлены на кадастровый учет с присвоением новых кадастровых номеров. По результатам рассмотрения этих споров суды не признали факт самовольного строительства жилых домов, а в отношении вновь образованных земельных участков Арбитражный суд Краснодарского края обязал общество «Инвестстрой-Н» заключить с ЖСК «Парковый» дополнительные соглашения и акт приема-передачи к договорам купли-продажи от 24.09.2014 (определение от 29.08.2022 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.10.2022 по данному делу).

23.10.2017 Арбитражный суд Краснодарского края возбудил дело о банкротстве ЖСК «Парковый» и 01.12.2017 ввел процедуру наблюдения. 30.08.2018 суд признал должника банкротом и открыл конкурсное производство.

В применении правил о банкротстве застройщиков суды отказали, так как ЖСК «Парковый» не осуществляло строительство многоквартирных домов и не имело земельного участка для застройки. Итоговое решение арбитражного суда по принадлежности земельного участка появилось только в конце 2022 года, а денежные средства граждан были внесены как оплата паевых взносов членов кооператива.

Пайщики обратились в арбитражный суд с требованиями признать за ними права собственности на земельные участки и расположенные на них жилые дома по адресу: город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, улица Пригородная, 24 и обязать Управление Росреестра по Краснодарскому краю провести государственную регистрацию права собственности на указанные объекты недвижимого имущества. Они мотивировали свои заявления тем, что пайщики полностью внесли свои паевые взносы за жилые дома и в соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации имеют на них право собственности.

Суды отказали пайщикам в удовлетворении их требований. Они исходили из того, что жилые дома не достроены, а спорные жилые дома включены в конкурсную массу должника. Кроме того, в отношении ЖСК «Парковый» не применены правила банкротства застройщика, поэтому граждане не вправе претендовать на предоставление им спорного имущества в натуре и удовлетворение требований пайщиков нарушит баланс интересов кредиторов должника. Требования пайщиков должны быть трансформированы в денежные и удовлетворяться в общем порядке.

Доводы заявителей сводятся к тому, что строительство жилых домов осуществлялось с привлечением денежных средств граждан; пайщики полностью оплатили строительства жилых домов (внесли паевые взносы); жилые дома построены, им присвоены кадастровые номера, пайщики вселились в дома, пользуются ими и достраивают за свой счет. Заявители полагают, что в силу этого у них возникли права собственности на жилые дома и земельные участки под ними.

Доводы кассационной жалобы мотивированы ссылками на пункт 4 статьи 218 ГК РФ, абзац 2 пункта 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и пункт 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020).

В соответствии с упомянутой нормой ГК РФ «член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество».

Судебная коллегии по экономическим спорам ВС РФ в Определении от 08.06.2022 N 305-ЭС22-1788 по делу N А40-256417/2020, уже давала разъяснение, что «в силу закона право собственности членов кооператива на недвижимое имущество возникает с момента полной выплаты паевого взноса и не зависит от государственной регистрации данного права. Последующая же государственная регистрация уже существующего у члена кооператива в силу прямого указания закона права собственности на помещение имеет лишь подтверждающее значение и необходима для совершения в будущем сделок в отношении данного объекта недвижимости».

Таким образом, правовой вектор будущего решения ВС РФ уже определен. Основания для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства, такие как существенные нарушения норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), на мой взгляд, налицо.

При этом, скорее всего, отменив решения нижестоящих судебных инстанций, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отправит спор на новое рассмотрение с поручением уточнить определенные правовые обстоятельства в этом довольно запутанном деле.

Федресурс