ВС РФ рассмотрит спор о передаче приобретателю имущества застройщика-банкрота без согласия на это залогового кредитора

14.02.2022 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрит кассационную жалобу ПАО «Сбербанк России» (далее – Сбербанк) на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021 по делу № А07-21667/2017 о несостоятельности (банкротстве) застройщика ООО «КилСтройИнвест» (далее – Должник).

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.07.2017 возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) Должника. 14.02.2019 в отношении Должника введено наблюдение, а 05.09.2019 – процедура внешнего управления. Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2020 Должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. 

Некоммерческая организация «Фонд Республики Башкортостан по урегулированию обязательств застройщиков, признанных банкротами, перед участниками долевого строительства» (далее – Фонд) обратилась в арбитражный суд с заявлением о намерении стать приобретателем имущества Должника. Взамен передаваемого имущества Фонд принял на себя обязанность внести на специальный счет сумму, достаточную для погашения требований кредиторов Должника по текущим платежам, и исполнить обязательства Должника перед участниками строительства.

Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.12.2020, оставленным без изменения постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2021, заявление было удовлетворено. Фонду передали права на земельные участки с находящимися на них объектами незавершенного строительства (будущими жилыми домами). 

Суд округа прекратил производство по кассационной жалобе Сбербанка со ссылкой на п. 15 ст. 201.15.2-2 и п. 3 ст. 61 Закона о банкротстве, которые предусматривают специальный порядок обжалования определения об удовлетворении заявления Фонда о намерениях стать приобретателем имущества застройщика. Обжалование такого судебного акта в кассационном порядке осуществляется в Верховном Суде РФ, минуя суд округа.

Оспаривая выводы судов первой и апелляционной инстанций, Сбербанк обратился с кассационной жалобой в ВС РФ, в которой указывает, что для передачи Фонду одного из земельных участков необходимо было получить согласие залогового кредитора (Сбербанка) либо внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований залогового кредитора.

Пункт 2 ст. 201.15-1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве) (далее – Закон о банкротстве) устанавливает ряд условий для осуществления передачи приобретателю имущества застройщика-банкрота земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями.

Одним из таких условий является установленная подпунктом 3 п. 3 и п. 6 ст. 201.10 Закона о банкротстве обязанность получить согласие залогового кредитора на передачу недвижимого имущества приобретателю (Фонду) либо внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований залогового кредитора. 

Необходимо заметить, что есть ряд нюансов, которые следует учитывать при применении изложенных выше положений Закона о банкротстве. Так п. 14 ст. 16 ФЗ № 151 от 27.06.2019 «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ № 151) установлено исключение из общих правил применения п. 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве. 

Данное исключение освобождает Фонд от соблюдения обязанности получить согласие залогового кредитора на передачу земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями либо внести средства на депозит суда при соблюдении следующих условий:

1)    Договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу недвижимого имущества, заключен без использования эскроу-счетов, предусмотренных ст. 15.4 ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;
2)    Договор с первым участником строительства, предусматривающий передачу недвижимого имущества, заключен до 1 июля 2019 года и применительно к договорам участия в долевом строительстве представлен на государственную регистрацию до 1 июля 2019 года.

В рассматриваемом споре судами было установлено соблюдение изложенных условий: первый договор был заключен 16.09.2013, эскроу-счета при расчетах не применялись. Суды пришли к выводу о наличии оснований для применения в настоящем деле исключения, установленного п. 14 ст. 16 ФЗ № 151. 

Именно к такому выводу приходят суды при рассмотрении подобных споров, если устанавливают наличие указанных условий.
Так, в деле № А41-18534/2019 Арбитражный суд Московского округа подчеркнул, что, при соблюдения других условий п. 2 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, «фонд (приобретатель) не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и/или объект незавершенного строительства в силу п. 14 ст. 16 ФЗ № 151». 

В деле № А75-20726/2019 Восьмой арбитражный апелляционный суд установил, что «приобретатель не обязан получать согласие залоговых кредиторов или осуществлять погашение требований, обеспеченных залогом прав на земельный участок и/или объект незавершенного строительства в силу п. 14 ст. 16 ФЗ № 151. Действующим законодательством получение согласия участников строительства на такую передачу не требуется». 
Однако в п. 17 ст. 16 ФЗ № 151 сделана важная оговорка, предусматривающая применение арбитражными судами ряда положений норм о банкротстве застройщика, в том числе статей 201.10 и 201.15-1 Закона о банкротстве в редакции ФЗ № 151 в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу ФЗ № 151 при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди. 

Следовательно, применительно к рассматриваемому спору, ключевым становится определение момента начала расчетов с кредиторами третьей очереди. От него зависит необходимость получения согласия залогового кредитора (Сбербанка) на передачу земельного участка приобретателю имущества застройщика (Фонду). 

Из определения суда первой инстанции следует, что при рассмотрении спора в суде первой инстанции Сбербанк заявлял возражения, ссылаясь на то, что расчеты с кредиторами третьей очереди должником производились. Однако суд этот довод отклонил и указал, что эти расчеты «не относятся к процедуре конкурсного производства».  

Считаю, что этот вывод суда противоречит действующему законодательству. Дословная формулировка п. 17 ст. 16 ФЗ № 151 звучит следующим образом:  «положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1, 201.8-2, 201.9, 201.10 — 201.14, 201.15-1, 201.15-2, 201.15-2-1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции настоящего Федерального закона) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди». 

ФЗ № 151 вступил в силу с даты его официального опубликования – 27.06.2019. Если принять во внимание доводы Сбербанка, отклоненные судами нижестоящих инстанций, можно предположить, что расчеты с кредиторами третьей очереди производились до открытия конкурсного производства, то есть в наблюдении или внешнем управлении. Из смысла п. 17 ст. 16 ФЗ № 151 следует, что начало расчетов с кредиторами третьей очереди, независимо от того, когда такие расчеты производятся, исключает применение новой редакции статей 201.10 и 201.15-1 Закона о банкротстве. Таким образом для того, чтобы передать приобретателю имущества застройщика-банкрота земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, все же необходимо получить согласие залогового кредитора на передачу недвижимого имущества приобретателю (Фонду) или внести на депозитный счет арбитражного суда денежные средства в размере, достаточном для погашения требований залогового кредитора.

Поводя итог, предполагаю, что итоговым результатом рассмотрения дела в Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ станет удовлетворение кассационной жалобы Сбербанка. При отсутствии в деле достаточных доказательств для вывода о конкретной дате начала расчетов с кредиторами третьей очереди, ВС РФ отправит спор на новое рассмотрение и укажет на необходимость установления существенных для исследования этого вопроса обстоятельств.

В заключение замечу, что положения Закона о банкротстве, предоставляющие Фонду возможность приобретать имущество должника-застройщика с целью дальнейшего исполнения обязанностей перед участниками строительства, появились только в 2019 году. Устойчивая правоприменительная практика на уровне высшей судебной инстанции еще не сформировалась. 14.02.2022, наряду с настоящим спором, ВС РФ рассмотрит еще одну кассационную жалобу по спору со схожими обстоятельствами (неполучение согласия залогового кредитора на передачу фонду залогового имущества).  Таким образом, передача этих споров для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам может свидетельствовать о намерении высшей судебной инстанции сформировать правовую определенность по данной категории дел.

Игорь Ляшенко, Федресурс