ВС РФ рассмотрит вопрос об установлении правового статуса нежилого помещения в деле о банкротстве застройщика

7 октября 2024 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Серова Алексея Юрьевича, Тереховой Екатерины Сергеевны, Загребельного Анатолия Сергеевича, Бобырева Константина Геннадьевича, Бобыревой Виктории Геннадьевны и Кудинова Сергея Владимировича на определение Арбитражного суда Московской области от 30.10.2023, оставленное без изменения постановлениями судов апелляционной инстанции от 14.12.2023 и округа от 26.03.2024 о признании незаконным перехода права собственности на нежилое помещение в пользу должника и признании недействительной и аннулировании записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации за должником права собственности на него. Судебные акты приняты в рамках дела №А41-39673/2019 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «ГлавГрадоСтрой» (далее – должник, застройщик).

Решением Арбитражного суда Московской области от 21.09.2020 года по делу №А41-39673/19 ООО «Главградострой» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство и применены правила 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (банкротство застройщика). Конкурсным управляющим утвержден Тулинов Сергей Владимирович.

ООО «Главградострой» было застройщиком многоквартирного дома по адресу: Московская область, г. Подольск, ул. Садовая, д. 3, корп. 3 (далее – дом №3). В 2014 году дом №3 был введен в эксплуатацию.

За ООО «Главградострой» было зарегистрировано право собственности на нежилое помещение №8, площадью 30,6 кв.м. (далее – помещение №8) в доме №3. Помещение №8 по итогам проведенной инвентаризации было включено конкурсным управляющим в конкурсную массу ООО «Главградострой».

Определением Арбитражного суда Московской области от 16.11.2022 было утверждено положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества, принадлежащего ООО «Главградострой», в том числе и помещения №8.

Серов Алексей Юрьевич, Терехова Екатерина Сергеевна, Загребельный Анатолий Сергеевич, Бобырев Константин Геннадьевич, Бобырева Виктория Геннадьевна – владельцы помещений в доме №3 (далее — заявители) обратились в Подольский городской суд Московской области с исковым заявлением о признании незаконным перехода права собственности на нежилое помещение и признании недействительной и аннулировании записи регистрации в ЕГРН.

Определением Подольского городского суда Московской области от 25.04.2023 г. по делу №2-2832/23 дело передано по подсудности в Арбитражный суд Московской области.

По мнению заявителей, спорное помещение относится к общедомовому имуществу собственников многоквартирного дома, так как предназначено для нужд жильцов. Кроме того, в спорном помещении проходят инженерные коммуникации, необходимые для обслуживания дома.

Заявители также указали, что поскольку спорное помещение является общедомовым имуществом, то оно должно находиться в долевой собственности жителей многоквартирного дома, из-за чего запись о регистрации права собственности на спорное помещение за должником подлежит прекращению, а право собственности подлежит передаче собственникам многоквартирного дома №3.

Включение имущества в конкурсную массу, утверждение положения о реализации и продажа имущества на торгах препятствуют дальнейшему использованию жильцами помещения для общедомовых нужд.

Из материалов спора следует, что, в соответствии с представленными техническим и кадастровым паспортам, помещение №8 является нежилым, имеет небольшую площадь и в нем отсутствуют коммуникации, необходимые для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме. Помещение изначально проектировалось и сдавалось в эксплуатацию как самостоятельное нежилое помещение, не связанное с многоквартирным домом функциональностью. Помещение было зарегистрировано за должником после ввода дома в эксплуатацию и было предназначено для размещения комнаты консьержа.

Арбитражный суд Московской области 30.10.2023 в удовлетворении заявления отказал, указав, что комната консьержа, находящаяся в многоквартирном доме, не является общим имуществом собственников помещений, так как доказательств, свидетельствующих о том, что спорное помещение предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме (а именно, всех квартир и нежилых помещений) материалы дела не содержат.

Суд основывал свои выводы на том, что вопрос отнесения тех или иных помещений к общему имуществу многоквартирного дома связан с назначением помещений, а именно – предназначены ли они для обслуживания более одного помещения в данном доме, связаны ли с их назначением и следуют ли их судьбе. При этом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу многоквартирного дома, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от возможности его использования в самостоятельных целях.

Кроме этого, суд применил положения о сроке давности, так как право собственности за ООО «Главградострой» на спорный объект было зарегистрировано в 2015 году, а сведения о зарегистрированном праве являлись общедоступными и должны были быть известны заявителям.

Серов А.Ю. обратился в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил отменить обжалуемое определение.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился, в удовлетворении жалобы постановлением от 14.12.2023 отказал и также указал напропуск истцом срока исковой давности. Десятый арбитражный апелляционный суд, поддерживая логику суда первой инстанции, отметил, что основным признаком общего имущество является обслуживание им одного или более помещения в многоквартирном доме, а помещение №8, хоть и имеет самостоятельное назначение в виде комнаты консьержа, проектировалось как помещение, не связанное с многоквартирным домом функциональностью. Суды первой и апелляционной инстанции также учли, что ООО «ГлавГрадоСтрой» несло расходы по содержанию помещения №8, в том числе расходы по уплате налога на имущество.

Заявители с судебными актами не согласились и обратились в суд кассационной инстанции, указав, что суды не учли, что спорное нежилое помещение содержит коммуникации для обслуживания всего многоквартирного дома.

Суд кассационной инстанции поддержал выводы нижестоящих судов и не нашел оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

При вынесении судебных актов суды руководствовались следующими положениями законодательства.

В соответствии со статьями 289 и 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит собственникам квартир в силу прямого указания закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

Из содержания части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее следующим юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме, во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование — механическое, электрическое, санитарно-техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Основным признаком общего имущества является обслуживание одного или более помещения в многоквартирном доме. В таком случае указанные помещения должны предоставлять общий доступ собственникам квартир (проезды, подъезды, лестничные клетки), или через них должны проходить коммуникации, необходимые для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 19 мая 2009 года № 489-О-О указал, что к общему имуществу собственников жилых помещений многоквартирного дома относятся помещения, не имеющие самостоятельного назначения. Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса РФ и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения, и как они, в связи с этим, использовались. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе документов технического учета.

В силу п. 1 ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу, за счет которой удовлетворяются все требования кредиторов

Таким образом, в соответствии с приведеннымиположениями закона, помещение, не отвечающее признакам общего домового имущества, подлежит включению в конкурсную массу должника.

Верховный Суд РФ, принимая кассационную жалобу к производству, отметил, что собственники жилых помещений в доме №3, заявляя о незаконности перехода права собственности на спорное нежилое помещение в пользу должника, ссылались на то, что оно входит в состав общего имущества дома и используется как комната консьержа, в которой размещены блок управления запирающего устройства входной группы (домофон), сервер системы видеонаблюдения, блоки и пульты управления пожарной сигнализации дома, узел распределения системы отопления 1-го этажа дома и каналы электроснабжения этажных щитов всего дома. Кроме этого, помещение не имеет отдельного входа, проход возможен только через общедомовой подъезд.

Заявители также указали на то, что нежилое помещение не выбывало из их владения, так как в нем в интересах всех собственников осуществлял круглосуточное дежурство консьерж, услуги которого оплачивались собственниками дома. Помимо изложенного, вопреки утверждению судов, должник никогда не вносил оплату за коммунальные услуги за спорное помещение, лицевой счет на него был открыт только в 2023 году, то есть после предъявления собственниками своих требований.

Кроме этого, заявители ссылались на то, что, согласно пункту 3 Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отношении пропуска срока исковой давности заявители указали, что требование предъявлено в порядке статьи 304 Гражданского кодекса Российской Федерации — об устранении нарушения их права, не связанного с лишением владения, к которому, в силу абзаца пятого статьи 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, срок исковой давности не применяется.

Верховный суд РФ указал, что приведенные доводы заслуживают внимания, принял жалобу к производству и назначил рассмотрение на 7 октября 2024.

Как уже отмечалось, согласно закону о банкротстве, все имущество должника составляет конкурсную массу и подлежит реализации в целях пропорционального погашения требований кредиторов. Помещение изначально было зарегистрировано за должником, и поэтому входит в конкурсную массу. Но в соответствии с доводами заявителей, помещение содержит в себе общедомовые коммуникации и используется для обслуживания дома. Таким образом, с одной стороны, безосновательное исключение помещения из конкурсной массы нанесет вред кредиторам должника, а с другой – реализация общедомового имущества (если оно таковым является) приведет к нарушению прав владельцев помещений дома.

Верховному Суду предстоит разрешить непростой вопрос об установлении правового статуса нежилого помещения, которое около 10 лет находилось в праве собственности застройщика, признанного впоследствии банкротом, но при этом использовалось жильцами как общедомовое.

Федресурс