ВС рассмотрит спор дольщиков с Фондом защиты прав граждан-участников долевого строительства

19 января Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Плотникова Александра Анатольевича, Плотниковой Ольги Николаевны, Плотниковой Надежды Ивановны, Попова Ивана Сергеевича, Лавошникова Николая Дмитриевича, Лавошниковой Галины Геннадьевны, Родионовой Виктории Сергеевны, Платова Андрея Евгеньевича, Дудовой Алены Сергеевны, Скорика Вадима Валерьевича, Ширукова Ярослава Юрьевича, Габдрафиковой Дианы Шамилевны (далее – жалобщики) на определение Арбитражного суда Московской области от 09.07.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2022 по делу № А41-604/16 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Эстейт Инвестментс» (далее – должник).

Решением Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2020 года по делу № А41-604/2016 ООО «Эстейт Инвестментс» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство.

В рамках рассматриваемого дела администрация городского округа Дубна (Московская область) заключила с ООО «Эстейт Инвестментс» (арендатор) договор аренды и предоставило во временное владение и пользование участок площадью 4,6 тыс. кв. м с видом разрешенного использования – малоэтажное жилищное строительство. В 2011 году ООО «Эстейт Инвестментс» было выдано разрешение на строительство двух домов (№ 3 и № 4) на участке. Затем ООО «Эстейт Инвестментс» было признано банкротом, а один из домов (№ 4) был включен в реестр проблемных объектов.

На заседании наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области (далее – Фонд) в марте 2021 года было принято решение о финансировании мероприятий в отношении объекта незавершенного строительства застройщика (должника), а именно дома № 4. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации подтвердило возможность передачи фонду имущества и обязательств ООО «Эстейт Инвестментс».

Фонд подал в суд заявление о намерении стать приобретателем участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями, прав на проектную документацию и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства.

Суд первой инстанции, с которым в дальнейшем согласилась апелляция, удовлетворил заявление фонда о намерении передать ему участок, на котором расположен объект незавершенного строительства (малоэтажный жилой дом № 4). Однако по дому № 3, который также располагается на этом же земельном участке, решение о передаче не было принято. На момент передачи прав Фонду строительство дома № 3 не было завершено, дом в эксплуатацию не был введен, права требования граждан-участников долевого строительства на помещения в доме № 3 отсутствуют.

Замечу, что суды нижестоящих инстанций исходили из соблюдения Фондом условий, установленных статьей 201.15-1 закона о банкротстве.
При этом суды указали, что ПК «Мидас» (правопредшественник физических лиц), приобретая имущественные права на основании договора купли-продажи от 15.07.2020 года, заключенного по итогам проведенных залоговым кредитором торгов, имел возможность оценить перспективы строительства дома № 3 и учесть риски своей коммерческой деятельности. Как до принятия решения о передаче прав фонду, так и после этого, ПК «Мидас» не предпринимал попыток межевания и определения границ участка, на котором расположены дома № 3 и 4, чтобы выделить участок под каждым из них. Конкурсный управляющий этих действий также не совершил.

Таким образом, земельный участок передан фонду со всеми неотделимыми улучшениями, в том числе и с объектами незавершенного строительства.
Кредиторы обратили внимание судов на то, что их требования включены в реестр жилых помещений дома №3 в результате процессуального правопреемства с ПК «Мидас», который приобретал права требования на торгах по агентским договорам в интересах физических лиц и выражал готовность достроить дом № 3 своими силами.

Тем не менее, суды приняли решение в отношении спорного участка без определения его границ и судьбы дома № 3. Фактически осуществлена безвозмездная передача данного объекта в пользу Фонда без соответствующей компенсации физическим лицам.

12.12.2022 судья Верховного суда Д.В. Капкаев счел доводы жалобщиков заслуживающими внимания и передал данный обособленный спор в Судебную коллегию по экономическим спорам.

На мой взгляд, нижестоящие инстанции достаточно формально подошли к рассмотрению данного дела, так как ограничились только соблюдением условий, предусмотренных пунктами 2 – 5 статьи 201.15-1 закона о банкротстве. Это было связано с тем, что указанная норма позволяет оценить права на объект с точки зрения всей совокупности обстоятельств, а также максимально эффективно защитить интересы участников долевого строительства. Однако, при передаче Фонду земельного участка с объектами незавершенного строительства, включая дома № 3 и № 4, суды исходили, прежде всего, из «приоритетной защиты прав граждан – участников долевого строительства», несмотря на то, что компенсация была предусмотрена только для граждан, чьи требования касались исключительно дома № 4. По сути, такая ситуация создает на стороне Фонда неосновательное обогащение в части получения помещений дома № 3 без встречного предоставления – выплаты компенсации гражданам, а это недопустимо.

Считаю, что заявители кассационной жалобы правильно указали на то, что фактически дом № 3 был передан Фонду на безвозмездной основе, так как судебным актом определена компенсация только для граждан, имеющих право требования помещений в доме № 4. Полагаю, что ВС РФ направит дело на новое рассмотрение и укажет на необходимость определить судьбу дома № 3 и связанной с ним части земельного участка.

Маргарита Иванова, Федресурс