ВС разобрался в споре о перепутанных квартирах банкрота

Застройщик обанкротился, а включенные в реестр дольщики получили квартиры в достроенном доме. Но АС Московской области в своем определении перепутал номера недвижимости. После чего Росреестр на основании неправильного акта зарегистрировал жилье за собственниками. Узнав о произошедшем, жильцы многоэтажки сначала попросили суд исправить опечатки, а потом — пересмотреть акт по вновь открывшимся обстоятельствам. Три инстанции нашли другой выход и предложили владельцам поменяться квартирами. Такой подход не оценил Верховный суд.

Путаница с квартирами

АО «СУ-155» — строительная компания, которая работала на рынке с 1954 года. В основном фирма возводила жилые дома в Москве и области. На 2015 год у общества было 137 проектов. Уже тогда, по данным ТАСС, на рассмотрении находилось более 20 исковых заявлений о банкротстве застройщика от Сбербанка, ВТБ и других кредитных учреждений. 

В апреле 2018-го «СУ-155» все-таки признали несостоятельной организацией (дело № А41-1022/2016). В реестр требований включились дольщики. Тогда конкурсный управляющий Александр Шматала попросил АС Московской области погасить требования участников строительства, передав им в собственность жилые помещения в многоэтажке городского поселка Янино-1 (Ленинградская область). Шматала подготовил ходатайство, в котором перечислил владельцев 132 объектов. В списке оказались Арсений Цыбин и АО «Банк Дом.рф». Из документа следовало, что застройщик должен предоставить мужчине квартиру № 129, а банку — № 132. Они расположены на одной лестничной клетке. 14 мая 2020 года первая инстанция удовлетворила заявление управляющего. На основании этого определения Росреестр зарегистрировал помещения за собственниками. Кредитная организация уступила свою квартиру Абдулкадиру Алибекову, а Цыбин вселился в жилье и сделал там ремонт.

В декабре 2020-го управление Росреестра по Ленинградской области провело проверку и выяснило, что квартиры Цыбина и Алибекова перепутали и по документам они живут в помещениях, принадлежащих друг другу. Поэтому они подали совместное заявление в АС Московской области с требованием исправить опечатки в судебном акте. 1 марта 2021-го им отказали. 

Тогда уже один Цыбин обратился в первую инстанцию, чтобы пересмотреть ее решение от 14 мая 2020-го по вновь открывшимся обстоятельствам. Он объяснил, что из-за ошибки в акте его квартира отошла соседу, а он получил помещение Алибекова. Но суд решил, что обстоятельство не относится к вновь открывшемся. Суд отметил, что спорные квартиры имеют идентичные характеристики. Они отличаются только расположением на лестничной клетке. Это говорит о том, что права участников строительства не нарушены. Апелляция и кассация поддержали это решение.

Исходя из буквального толкования судебных актов можно предположить, что суды предложили сторонам обменяться квартирами и разрешить таким образом возникшую проблему, считает Дмитрий Чикатунов, юрист ПБ «Олевинский, Буюкян и партнеры».

 Эксперт называет необычное предложение несправедливым, ведь Цыбин уже отремонтировал квартиру, поэтому замена ее на другую приведет к возникновению у него убытков.

Вселился раньше времени

Такого же мнения оказался сам Цыбин, поэтому обратился в Верховный суд. По его мнению, единственный способ исправить возникшую проблему — пересмотреть определение АС Московской области с ошибкой. Этот довод заинтересовал Ивана Разумова, который передал жалобу вместе с делом на рассмотрение экономколлегии. 

Заседание по делу в ВС прошло 23 мая. Сам Цыбин на него не пришел, в отличие от представителей конкурсного управляющего. Первой выступила Валерия Абрамова. Она попросила «тройку» оставить в силе акты трех инстанций. Разрешить проблему может договор мены между Цыбиным и Алибековым, поддержал ее второй представитель управляющего Леонид Турыгин. Он рассказал, что многие заключившие договор долевого участия в строительстве не дождались акта суда о передаче им квартир. По словам юриста, после ввода дома в эксплуатацию они прорвали охрану и сами заселились. Так поступил и Цыбин. Уже после этого многоэтажку поставили на кадастровый учет. Для этого на место выехал инженер и составил план и технический паспорт дома. Специалист присвоил квартирам кадастровые номера. Но вместо того, чтобы обходить помещения по часовой стрелке, он ходил против нее. «Поэтому идентичные квартиры поменялись местами», — объяснил Турыгин. Но проблема Цыбина возникла именно из-за его недобросовестного поведения, подчеркнула Абрамова. Из-за того, что он занял недвижимость раньше времени.

— Цыбин, что ли, в чужую квартиру въехал? Или по договору долевого участия в строительстве это его квартира? — поинтересовался председательствующий в процессе Разумов.

— По договору он въехал в свою квартиру, но процессуально он мог въезжать только после определения суда, — ответила Абрамова.

— А управляющий почему не сверил данные из ДДУ с кадастровыми паспортами, когда ходатайство подавал?

— Проект ходатайства передавали всем дольщикам на условное согласование. В тот момент Цыбин мог обратить внимание [на ошибку], — стояла на своем Абрамова.

— А вы почему не обратили на это внимание?

— То, что есть ошибка, мы не отрицаем, — признала Абрамова.

— Так почему вы эту ошибку только на Цыбина вешаете? — возмутился Разумов.

На это Турыгин ответил, что управляющий исходит из недобросовестности кассатора — что он вселился в квартиру раньше времени. При этом юрист настаивал, что сверять каждый ДДУ с каждой квартирой невозможно. У обанкротившегося застройщика осталось 26 000 жилых помещений, и некоторые их них передают дольщикам. «То есть суд должен был сверять данные?» — негодовал Разумов. После этого председательствующий уточнил, столкнулись ли с проблемой другие жильцы дома. Турыгин рассказал, что путаница произошла во всем подъезде. При этом жалуется и пытается пересмотреть акт первой инстанции только Цыбин. «Тот, кто напротив, его все устраивает. Ему сделали ремонт», — иронизировал представитель, говоря об Алибекове. После этого «тройка» ненадолго удалилась в совещательную комнату, а выйдя из нее, отменила акты трех инстанций и вернула спор на новый круг.

Анастасия Синченкова, Право.ru