ВС решит, возможно ли продать с торгов земельные участки без учета возведенных на них строений

30.09.2024 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного суда РФ рассмотрит кассационные жалобы Гордеева Павла Анатольевича (далее – финансовый управляющий) и Акоева Льва Сергеевича (далее — победитель торгов, Акоев Л.С.) на определение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.03.2024 по делу № А40-133700/2021 о несостоятельности (банкротстве) Колетвинова Александра Витальевича (далее — Должник, Колетвинов А.В.).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24.02.2022 г. Колетвинов Александр Витальевич был признан несостоятельным (банкротом). Финансовым управляющим Должника был утвержден Гордеев Павел Анатольевич. 

Определением Арбитражного суда города Москвы от 07.12.2022 было утверждено положение о порядке сроках и условиях реализации имущества Должника, представленное финансовым управляющим.

25.04.2023 состоялись торги, в результате которых были реализованы принадлежащие Должнику на праве собственности шесть земельных участков в Наро-Фоминском районе Московской области по стоимости 21 701 000 руб. единым лотом посредством публичного предложения. С победителем торгов, Акоевым Л.С., был заключен договор купли-продажи и была произведена регистрация перехода права собственности на земельные участки.

18.07.2023 в Арбитражный суд города Москвы поступило заявление Должника о признании недействительными торгов его имуществом, проведенных финансовым управляющим. В заявлении Должник указывает, что при проведении торгов были допущены существенные нарушения, а именно:

1) Финансовый управляющий не учел имущество, расположенное на территории реализованных земельных участков.

Колетвинов А.В. указал, что на территории реализованных земельных участков находились незарегистрированные объекты: забор с бетонным фундаментом, жилой дом, навес, сторожка, колодец, вольер, летняя кухня и баня, которые не были учтены в положении о порядке, условиях и сроках реализации имущества Должника и, по сути, были переданы победителю торгов безвозмездно.

В обоснование своих доводов, Должник представил в материалы дела экспертные заключения, которыми установлена стоимость расположенных на земельных участках объектов в размере 7 024 074 рубля. В свою очередь победитель торгов Акоев Л.С. представил в материалы дела справку кадастрового инженера, где указывается, что сооружения, неучтенные в положении о торгах, не являются объектами капитального строительства и не подлежат кадастровому учёту.

2) Финансовый управляющий нарушил порядок обеспечения возможности участников торгов на ознакомление с имуществом.

Должник сослался на то, что в объявлении о торгах не указан порядок ознакомления с имуществом, финансовый управляющий не исполнил требование об обеспечении осмотра имущества потенциальными покупателями.

3) Нарушены сроки публикации сообщения о проведении торгов, полнота информации о времени проведения торгов отсутствует.

Колетвинов А.В. указывает, что извещение о проведении торгов было опубликовано управляющим с нарушениями сроков, предусмотренных ст. 448 ГК РФ, а в объявлении о торгах указаны разные даты окончания приема заявок и окончания торгов, что создало неопределенность.

4) Нарушены требования, установленные законом, к документам, представляемым участниками торгов.

Должник указал, что в сообщении о проведении торгов указано на необходимость приложить к заявке на участие копию решения об одобрении на совершение крупной сделки. Однако указанные документы не входят в перечень документов, установленных ст.110 Закона о банкротстве.

Удовлетворяя заявление о признании торгов недействительными, суд первой инстанции сослался на следующие нарушения, допущенные финансовым управляющим.

1) сведения об имуществе, подлежащем реализации, сформированы не полностью, из-за чего невозможно установить, соответствовала ли определенная финансовым управляющим стоимость имущества действительной стоимости имущества, реализованного в составе лота;

2) финансовый управляющий не учел находящиеся на земельных участках и не введенные в эксплуатацию постройки ни как самостоятельные объекты, ни как строительные материалы;

3) нарушены правила заблаговременного опубликования сообщения о проведении торгов, информация о выставленном на торги имуществе является неполной, что нарушило равенство и состязательность участников торгов; в число обязательных требований к участникам торгов включены требования, которые не могут быть признаны обязательными с позиции ч. 11 ст. 110 Закона о банкротстве.

Не согласившись с определением суда первой инстанции,  финансовый управляющий и победитель торгов обратились в Девятый арбитражный апелляционный суд с жалобами. В жалобах были приведены следующие обоснования:

1) Апеллянты полагали, что вывод арбитражного суда первой инстанции о наличии на земельных участках объектов недвижимости не доказан.

2) Публикация в ЕФРСБ о торгах сделана в установленные законом сроки, так как торги проводились посредством публичного предложения.

3) Требование к потенциальным участникам торгов о необходимости предоставления для участия в торгах решения об одобрении крупной сделки не носило обязательного характера.

4) Сведения о предмете торгов в публикации в ЕФРСБ указаны с достаточной полнотой.

Суд апелляционной инстанции удовлетворил жалобы апеллянтов и отменил Определение Арбитражного суда города Москвы от 10.10.2023 г. В своём постановлении судуказал, что Колетвинов А.В. не сообщил суду и финансовому управляющему, что на спорных земельных участках имеются неучтенные строения, ни на этапе утверждения Положения о реализации имущества Должника, ни на этапе проведения торгов, и этим он допустил злоупотреблением правом. Суд также указал, что бездействие должника, которое выразилось в том, что он не сообщил финансовому управляющему и суду о наличии строений на подлежащих реализации земельных участках представляет собой намерение воспрепятствовать проведению торгов. Должник умышленно создал ситуацию, когда финансовый управляющий выставит на продажу земельные участки без оценки находящихся на них строений, что впоследствии приведет к неизбежной отмене результатов торгов по объективным основаниям.

Апелляционный суд квалифицировал спорные строения как вспомогательные хозяйственные постройки, которые являются принадлежностью земельного участка, и указал, что невключение в состав конкурсной массы хозяйственных построек и сооружений не может считаться незаконным. Причиной этому стали уклонение самого заявителя от предоставления информации о данном имуществе, отсутствие государственной регистрации данного имущества и возможности его гражданского оборота, а также принадлежность к главной вещи – земельному участку, реализованному с публичных торгов и перешедшему добросовестному приобретателю.

Апелляционный суд также не усмотрел нарушений правил заблаговременного опубликования сообщений о проведении торгов.

Колетвинов А.В., не согласившись с вынесенным судебным актом, подал кассационную жалобу. Кассационная инстанция признала верным вывод Арбитражного суда города Москвы о том, что финансовый управляющий не предпринял меры для формирования в полном объеме состава имущества, подлежащего реализации, и отменила судебным акт, вынесенный Девятым арбитражным апелляционным судом, оставив в силе определение суда первой инстанции. 

В кассационных жалобах, поданных в Верховный Суд Российской Федерации, заявители обращают внимание на то, что Должник на протяжении длительного времени умалчивал о наличии каких-либо строений  на земельных участках. Финансовый управляющий и победитель торгов также полагают, что суды не дали оценку законности строительства спорных объектов с точки зрения возведения построек, на которые в силу закона не может возникать право собственности.

По моему мнению, судам трех инстанций надлежало досконально исследовать вопрос, являются неучтенных постройки объектами капитального строительства иливременными постройками, не подлежащими кадастровому учёту, имеются ли у них признаки самовольных построек, а после этого – решить, могла ли повлиять стоимость строений на начальную цену продажи имущества. Помимо этого, суды уклонились от оценки добросовестности должника.

В соответствии со сложившейся судебной практикой, самовольные постройки в конкурсную массу не включаются и реализации на торгах не подлежат.

В деле N А41-5805/2020  о банкротстве Семёновой Нины Геннадьевны, должник обратилась в суд с заявлением о признании торгов её имуществом недействительными. В обоснование своих требований Семёнова Н.Г. указала, что финансовый управляющий реализовал с торгов принадлежащий ей земельный участок без учета расположенной на нем самовольной постройки — бани.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации на спорный объект строительства, его наличие на земельном участке является важной характеристикой земельного участка, и признал торги недействительными. Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции согласился. Кассация отменила судебные акты нижестоящих судов и указала, что самовольная постройка (баня) не является объектом гражданских прав и  невключается в конкурсную массу, вследствие этого ее стоимость при реализации имущества должника (земельного участка) на торгах не учитывается и не имеет правового значения для оценки правомерности результатов торгов.

На мой взгляд, по результатам рассмотрения кассационной жалобы Верховный суд  РФ на основании подпункта 2 пункта 1 ст. 291.14 АПК РФ отменит судебные акты нижестоящих инстанций и направит обособленный спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы с поручением дополнительно исследовать вопрос целесообразности переоценки стоимости лота с учетом неучтенных строений. Кроме этого, заслуживает внимания довод заявителей кассационных жалоб о неправомерности поведения Должника, который не сообщил о наличии строений на принадлежащих ему земельных участках.

Таким образом, Судебная коллегия еще раз подчеркнет необходимость полного и всестороннего исследования обстоятельств, имеющих существенного значение для правильного разрешения спора. 

Федресрус