ВС РФ рассмотрит вопрос о правовой судьбе общежития

29.09.2022 Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу Маслова Михаила Михайловича и Савельевой Светланы Семеновны на определение Арбитражного суда Московской области от 25.08.2021, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.03.2022 по делу № А41-85213/2016 о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Лесные поляны».

Решением Арбитражного суда Московской области по делу № А41-85213/2016 от 27.09.2017 общество с ограниченной ответственностью «Лесные поляны» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. В соответствии со статьей 131 Закона о банкротстве конкурсный управляющий сформировал конкурсную массу, в которую, в том числе, вошло здание общежития.

Однако граждане Маслов Михаил Михайлович, Мишланова Анастасия Валерьевна, Пахомова Марина Николаевна, Забелина Ирина Викторовна и Савельева Светлана Семеновна не согласились с составом включенного в конкурсную массу имущества и обратились в Арбитражный суд Московской области с заявлением об исключении из конкурсной массы ООО «Лесные Поляны» трехэтажного общежития общей площадью 1345,1 кв. м, расположенного в Одинцовском районе Московской области (оздоровительный комплекс «Лесные поляны»).

Заявители отметили, что они зарегистрированы и проживают в квартирах общежития, которое включено в конкурсную массу должника и подлежит реализации. Таким образом, затрагиваются их права и законные интересы. Кроме того, они указали на недействительность сделок по приватизации спорного здания общежития и его последующего включения в уставный капитал Должника.

 В связи с этим, заявители просили об исключении из конкурсной массы ООО «Лесные Поляны» общежития и передаче его на баланс Администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области.

Арбитражный суд Московской области 25.08.2021 в удовлетворении заявления отказал. Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.12.2021 определение суда первой инстанции оставлено без изменения. Арбитражный суд Московского округа 11.03.2022 определение суда первой инстанции и постановление суда апелляции инстанции оставил без изменения.

В соответствии с представленной конкурсным управляющим ООО «Лесные поляны» выписки из Единого государственного реестра недвижимости о правах на объекты недвижимости, спорное недвижимое имущество является собственностью ООО «Лесные поляны».

В результате приватизации на базе Государственного московского машиностроительного предприятия «Коммунар» в соответствии с Распоряжением Правительства Российской Федерации в 1993 году было создано ОАО «ДУКС». В состав имущества приватизируемого предприятия вошло, в том числе, спорное здание общежития. Право собственности на указанное здание за ОАО «ДУКС» было зарегистрировано на основании постановления Главы Одинцовского района от 29.04.1997.

Основанием для регистрации права собственности за должником стал Акт № 1 приема-передачи имущества, вносимого в уставный капитал ООО «Пансионат с лечением «Лесные поляны» при его учреждении от 02.07.2001. Указанные документы не оспорены, недействительными не признаны.

Суды сделали вывод о том, что так как спорный объект недвижимого имущества принадлежит должнику на праве собственности на законном основании, то в силу статьи 131 Закона о банкротстве он обоснованно включен в конкурсную массу. Кроме этого, в соответствии со справкой Администрации сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, здание общежития на балансе сельского поселения Ершовское не значится, используется ООО «Лесные поляны» как общежитие.

Из пунктов 4, 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве следует, что социально значимые объекты, объекты культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации и иные объекты, продажа которых в соответствии с законодательством Российской Федерации должна осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, а также объекты, в отношении которых заключены соглашения о государственно-частном партнерстве и муниципально-частном партнерстве, продаются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

В соответствии с пунктом 5 статьи 132 Закона о банкротстве социально значимые объекты, не проданные в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1, подлежат передаче в муниципальную собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления, о чем конкурсный управляющий уведомляет указанные органы. Жилищный фонд социального использования подлежит передаче собственнику такого жилищного фонда.

Передача социально значимых объектов, указанных в пункте 5 настоящей статьи, и жилищного фонда социального использования соответственно в муниципальную собственность и собственнику жилищного фонда социального использования осуществляется без каких-либо дополнительных условий на основании определения арбитражного суда в сроки, предусмотренные таким определением.

Таким образом, социально значимые объекты в составе конкурсной массы подлежат реализации в порядке, установленном пунктами 4 и 4.1 статьи 132 Закона о банкротстве. В случае, если они не будут реализованы, такие социально значимые объекты подлежат передаче в собственность соответствующего муниципального образования в лице органов местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 3 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации, жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов.

При этом жилищный фонд социального использования передается собственнику жилищного фонда (вне зависимости от того, является ли этот собственник муниципальным образованием, субъектом РФ, Российской Федерацией или частным лицом), минуя процедуру реализации на торгах.

В Определении Верховного Суда РФ от 26 августа 2021 г. по подобному делу (№ А65-15321/2018) разрешая спор, суды сочли, что из-за регистрации за должником права собственности на квартиры и в отсутствие доказательств предоставления данных квартир заявителям в пользование по договорам социального найма жилых помещений, они не подлежат исключению из конкурсной массы и передаче муниципальному образованию в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 5 статьи 132 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В рассматриваемом деле заявители также не смогли доказать факта заключения с ними договоров социального найма. Однако заявители представили в материалы дела договоры бессрочного найма жилых помещений.

Суды всех нижестоящих инстанций посчитали, что права физических лиц, зарегистрированных и проживающих в указанном общежитии, не нарушены, так как право бессрочного пользования заявителями на условиях найма спорными жилыми помещениями ни конкурсным управляющим, ни кредиторами не оспаривается. Более того, в соответствии со статьей 675 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В материалы дела от заявителей были представлены договоры, заключенные с ними обществом в 2014 – 2016 годах, поименованные договорами бессрочного найма жилого помещения.

Заявители обратили внимание судов на соглашение от 19.10.2012 № 19/10, заключенное обществом, администрацией сельского поселения Ершовское Одинцовского муниципального района Московской области, а также закрытыми акционерными обществами «Русстрой» и «СеленаСтайл», по которому перечисленные организации обязались выполнить работы по приведению здания в состояние, отвечающее требованиям, предъявляемым к жилым зданиям и, в последствии передать его сельской администрации. Помимо этого, они также обязались выполнить работы по обустройству артезианской скважины и строительству газовой котельной для снабжения дома водой и теплом. Стороны также пришли к соглашению о переселении в реконструированное здание жильцов ветхого жилищного фонда.

Кроме этого, представитель заявителей ссылается на выписку из ЕГРН, согласно которой право собственности на одну из квартир в доме зарегистрировано за Екатериной Антоновной Черноситовой на основании решения Одинцовского городского суда Московской области от 15.06.2017 по делу № 2-4095/2017. В соответствии с этим решением, суд общей юрисдикции признал за Е.А. Черноситовой право собственности на квартиру в порядке приватизации жилого помещения.

Думаю, что после изучения доводов, изложенных в кассационной жалобе, ВС РФ отменит судебные акты нижестоящих инстанций, а обособленный спор будет направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Дмитрий Чикатунов, Федересурс