Банкротство строительной компании ООО «Салтыковка»

ООО «Салтыковка» — застройщик, осуществлявший строительство малоэтажного жилого комплекса «Ново-Садовый» по инвестиционному контракту с Администрацией г.о. Балашиха.

В декабре 2016 года в отношении ООО «Салтыковка» было введено наблюдение; в марте 2017 года применены правила параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»; в феврале 2018 года введено конкурсное производство.

Причина банкротства застройщика – невозможность завершить строительство малоэтажного жилого комплекса и исполнить обязательства перед участниками долевого строительства из-за отсутствия финансирования.

Размер реестра требований кредиторов: 1 350 000 000 руб.

В октябре 2020 года Правовое бюро подключилось к делу о банкротстве строительной организации ООО «Салтыковка», в связи с назначением очередного (четвертого) конкурсного управляющего.

Команда правового бюро помогла новому конкурсному управляющему провести процедуру.

Главная цель проекта — обеспечить максимальное погашение требований участников строительства по объектам, которые не были завершены, за счет привлечения нового застройщика и организации завершения строительства. Дополнительно проект предусматривал восстановление и оформление утраченной документации, а также формирование и реализацию конкурсной массы должника.

Сложности проекта:

• Дезорганизованная процедура из-за последовательной смены 3-х предыдущих конкурсных управляющих при том, что последний конкурсный управляющий не передал документы.
• Неопределенность правовых вопросов по объектам должника, наличие незавершенных объектов строительства и объектов, планируемых к постройке, строительство которых даже не началось.
• При погашении требований участников строительства отдельные дольщики обращались с самостоятельными заявлениями о признании права собственности в суды общей юрисдикции, указывая в качестве предмета требования объекты незавершенного строительства, хотя дом фактически не был поставлен на учет как объект незавершенного строительства. Суды общей юрисдикции признавали такие права без учета норм банкротного законодательства, предыдущие конкурсные управляющие такие решения не оспаривали. После ввода дома в эксплуатацию и постановки его на кадастровый учет как объекта завершенного строительства те же лица начинали обращаться в арбитражный суд. Это приводило к конфликту судебных актов и осложняло единообразное применение норм, регулирующих порядок удовлетворения требований участников строительства. В рассматриваемом деле суд сначала удовлетворял отдельные заявления о признании права собственности, а затем в рамках общего заявления признавал соответствующие требования погашенными, что сформировало подход к последовательности данных процедур.
• На имущество застройщика ФССП наложила обеспечительные меры в виде запрета на совершение регистрационных действий, что существенно осложнило взаимоотношения конкурсного управляющего с победителями торгов: Росреестр не признавал запреты снятыми после введения конкурсного производства, а ФССП под различными предлогами уклонялось от их погашения в ЕГРН. Все записи о запретах в ЕГРН удалось погасить.

Результат:

В ходе реализации проекта завершено строительство жилого дома совместными усилиями администрации г.о. Балашиха и конкурсного управляющего за счет привлечения нового подрядчика, подписан акт приёмки, получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дому присвоен адрес, он поставлен на кадастровый учёт. Квартиры переданы участникам строительства, что позволило погасить их требования на сумму более 500 млн. руб.

В результате завершения строительства и оспаривания сделок должника в конкурсную массу включено имущество должника рыночной стоимостью более 165 млн. руб., которое практически полностью реализовано на торгах. Погашены все текущие обязательства и требования кредиторов 1 и 2 очереди. Планируется частичное погашение требований третьей очереди реестра и завершение процедуры к середине 2026 года.

От правового бюро над проектом работали: партнер Юрий Федоров, старшие юристы Ирина Колосова, Оксана Олексюк, адвокат Анастасия Подгорная, юристы Наталья Маслобитова и Ян Гриневский.