Простая душа: как вы лишитесь денег из-за наивности в вопросах недвижимости

Любые финансовые вопросы требуют серьезного подхода и не терпят наивности и договоренностей на словах. Эксперты рассказали РИА Недвижимость о том, как можно лишиться наследства, доверившись близкому родственнику, когда будет невозможно вернуть деньги за ремонт подаренной на свадьбу квартиры, и что грозит тем, кто купил загородный дом, которого нет по документам.

Свои люди – сочтемся!

Очень часто люди слишком доверяются своим родственникам и, вступая с ними в серьезные финансовые отношения, никак не оформляют договоренности на бумаге. Такое нередко происходит и в ситуациях, связанных с квартирным вопросом.Так, например, родители и взрослые дети могут обменяться квартирами – родители отдают детям свою «трешку», а сами переезжают в их «однушку» без подписания каких-либо документов. Или родители щедро дарят детям жилье на свадьбу, но только на словах, так как официально продолжают оставаться собственниками.Все эти ситуации в дальнейшем чреваты потерей денег. Ведь, проживая в фактически чужой квартире, люди платят за услуги ЖКХ, делают ремонт, покупают мебель. В том случае, если в дальнейшем законный хозяин попросит родственников освободить жилье, вернуть эти деньги будет очень непросто, предупреждают эксперты.

Невозвратный ремонт

В ситуации с дорогостоящим ремонтом, на который порой потрачен не один миллион рублей, чтобы попытаться получить хоть какую-то компенсацию, придется обращаться в суд и доказывать факт «необоснованного обогащения» владельцем квартиры. Для этого надо привлечь свидетелей, предоставить чеки на покупку материалов и мебели, договор с ремонтной бригадой и другие документы, доказывающие проведение работ.

Но надо быть готовым к длительным тяжбам и, скорее всего, к неудачному исходу, констатирует независимый юрист по безопасности сделок с недвижимостью Олеся Бухтоярова. По ее словам, чаще всего суды отказывают во взыскании, так как человек, проживавший в квартире без заключения какого-либо договора, не может доказать, что все его вложения в жилье не являются фактически арендной платой за проживание в квартире.

«А на предоставляемые в качестве доказательств товарные чеки и иные документы, подтверждающие приобретение материалов, мебели суды отвечают, что они лишь подтверждают приобретение вещей и по ним невозможно произвести идентификацию лица, их приобретавших», – предупреждает юрист.

И даже в случае наличия в платежных документах персональных данных, суды говорят – нельзя однозначно сделать вывод о том, что предметы и материалы приобретены только за счет этого лица, резюмирует она.

Лили воду и платили

Также невозможно будет вернуть деньги, которые проживавшие по сути в чужой квартире люди платили за услуги ЖКХ – воду, тепло, газ, свет. Считается, что эти услуги были потреблены проживающими, поэтому какого-либо возврата денег добиться не удастся, говорит адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Евгений Королев.

«А вот взносы на капитальный ремонт и иные платежи, которые должен производить собственник, ведь именно владелец квартиры несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, все-таки можно попробовать вернуть через суд», – обращает внимание он.

Для подтверждения расходов на капремонт, по словам Королева, достаточно счетов управляющей компании и чеков из интернет-банка. Но это не самая большая статья расходов в этом случае.

Оформляйте!

Юристы рекомендуют не надеяться на добропорядочность даже самых близких родственников, не верить им на слово и обязательно оформлять все официально.

«Закон предусматривает обязательную государственную регистрацию сделок с недвижимостью, и этим нельзя пренебрегать. Если подарили, надо заключать договор дарения и регистрировать переход права собственности в Росреестре – все остальное незаконно», – констатирует адвокат Лариса Феттер.

В том случае, если родственники просто пускают пожить в свою квартиру на какое-то время, то нужно, не надеясь на их порядочность, заключать договор найма жилья. Только он позволит прописать все, что можно и нельзя делать в квартире – в том числе и регламентировать вопросы проведения ремонта.

Дача наудачу

Еще одна не такая уж редкая ситуация связана с покупкой загородного дома, у которого не все в порядке с документами. К примеру, они оформлены только на землю, а не на дом, а деньги за покупку отдана бывшему владельцу в полном размере.

Обычно проблемы вскрываются уже на этапе подготовки сделки, говорит юрист, руководитель отдела судебного сопровождения консалтинговой группы Cube Полина Перехода. Чаще всего выясняется, что право собственности зарегистрировано только на земельный участок, а постройки на нем – дом, гараж и другие – даже не поставлены на кадастровый учет, и право собственности на них ни за кем не зарегистрировано.

Для того чтобы выявить возможную проблему, перед заключением договора обязательно нужно попросить у собственника предоставить выписку из ЕГРН, отмечает Перехода. В ней указаны точный адрес объекта недвижимости, его кадастровый или условный номер, сведения о собственниках и наличии обременений (аренда, залог и другие).

Если же покупатель проявил наивность и не смог обнаружить проблему с документами до приобретения дома или просто не отнесся к ней серьезно, то впоследствии, когда Росреестр откажется регистрировать такую сделку или зарегистрирует только покупку участка, то расторгнуть договор и вернуть деньги можно будет уже только в суде.

«И проблема здесь будет даже не в самом судебном процессе, а в его исполнении. То есть суд, скорее всего, вынесет решение расторгнуть договор и вернуть деньги покупателю. А только денег у продавца уже может и не быть – потратил», – предупреждает Феттер.

Именно поэтому она советует не спешить с передачей денег до перехода права собственности по сделке на нового собственника, воспользовавшись аккредитивом или банковской ячейкой.

Но если все же простодушный покупатель передал деньги продавцу перед заключением сделки или внес аванс, задаток, то эти платежи обязательно должны оформляться распиской или договором, в которых прямо указано, за что продавец получает деньги. Будет хотя бы с чем идти в суд, добавляет руководитель практики недвижимости и строительства адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Тамази Мстоян.

Еще одна потенциальная серьезная проблема для покупателя – незарегистрированная постройка является самовольной, предупреждает Бухтоярова.

«Покупая участок земли с таким домом, покупатель в дальнейшем может столкнуться с тем, что не только не сможет поставить такой дом на кадастровый учет из-за нарушения градостроительных норм, но и рискует тем, что такая постройка потом просто пойдет под снос как самовольная», – говорит юрист.

Наивные наследники

Возможно не повсеместно распространены, но случаются на практике ситуации, когда наследники, надеясь на родственные отношения, договариваются о том, что в наследство вступит только один из них, а потом честно поделится с остальными.

«В целом, конечно, если между наследниками нет конфликта, то это простой и удобный выход», – отмечает представитель Краснодарского регионального отделения Ассоциации юристов России Валентина Семушкина.

Но порой такие договоренности чреваты очень серьезными проблемами – в том случае, если принявший наследство родственник передумает делиться, то поверившие ему люди рискуют остаться без принадлежащего им по закону имущества, предостерегают юристы.

По словам Королева, на практике есть два способа реализации такой сомнительной договоренности. Первый предполагает отказ от наследства у нотариуса, второй состоит в том, чтобы просто не заявлять у нотариуса свои права на наследство.

В первом варианте «отыграть назад» уже вряд ли получится – человек отказался от наследства навсегда, объясняет он.

Второй же вариант предполагает необходимость доказать в суде, что наследник пропустил шестимесячный срок принятия наследства по уважительной причине, но по сложившейся судебной практике, пропуск срока из-за наличия соответствующей договоренности с другими наследниками уважительной причиной не является, предупреждает адвокат.

«Суд удовлетворит заявление только в случае, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам. Такими обстоятельствами признаются тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность. А в данной ситуации доказать наличие уважительных причин практически невозможно, поскольку наследник знал об открытии наследства», – добавляет Мстоян.

Как вариант, по его словам, остается возможность обратиться к нотариусу за выдачей свидетельства о праве на наследство, ссылаясь на его фактическое принятие. Но для этого надо иметь доказательства того, что человек оплачивал коммунальные платежи или, к примеру, оплатил долги наследодателя. Такими доказательствами могут стать квитанции о внесении платы коммунальные услуги, договор подряда на проведение ремонтных работ.

Так что оптимальным вариантом будет вступить всем родственникам в наследство, а дальше удостоверить соглашение о разделе полученного имущества у нотариуса, советует советник адвокатского бюро «БВМП» Сусана Киракосян.

По ее словам, это поможет избежать судебных споров, если наследник, получивший имущество, впоследствии передумает делиться.

РИА Новости