ВС РФ вновь оценит правила расчета компенсации залоговым кредиторам застройщика при передаче фонду прав на завершение строительства

Автор: Владимир Фролов, советник правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

7 сентября 2026 года Верховный суд РФ рассмотрит очередную кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (Фонд) по делу № А41-80279/2018, предметом которой снова стал вопрос определения размера и порядка выплаты Фондом компенсации.

10.10.2018 было возбуждено дело о банкротстве общества «Партнёр-Развитие», 11.02.2020 оно признано банкротом, открыто конкурсное производство и применены правила о банкротстве застройщиков.

08.11.2022 Фонду был передан объект застройки – дом №1 (оценочной стоимостью 163 700 000 руб.), но ранее, 22.09.2021, права общества «Партнёр-Развитие» на другой объект застройки – дом №8 – были переданы унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства Московской области» (далее — Фонд Московской области).

02.12.2024 общество «Монолит» обратилось в арбитражный суд с заявлением о взыскании с Фонда компенсации, как бывшему залоговому кредитору, размер которой был рассчитан по временному порядку, установленному постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 21.07.2022 № 34-П (далее – Постановление № 34-П) и определением Верховного Суда Российской Федерации от 02.11.2023 № 309-ЭС22-24570(6,7).

Суд первой инстанции отказал обществу «Монолит», но Десятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 23.12.2025, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.03.2026, определение суда первой инстанции отменил, взыскал с Фонда в пользу общества «Монолит» первоначальную компенсацию в размере 106 363 751,57 руб. и приостановил производство по установлению последующей компенсации до реализации объекта застройки и окончательного установления суммы расходов Фонда для его достройки.

Суды исходили из того, что общество «Монолит» было признано залоговым кредитором по договорам участия в долевом строительстве. Из-за передачи предмета залога (объектов застройки) Фонду залог в пользу общества «Монолит» прекратился в силу закона с правом на получение компенсации за утерю залогового преимущества.

При определении суммы компенсации суды руководствовались временным порядком, установленным Постановлением № 34-П и исходили из факта передачи Фонду двух объектов застройки.

В кассационной жалобе в Верховный суд РФ Фонд указывает на неверное применение судами положений Постановления № 34-П так как в рассматриваемой ситуации должен быть применен иной порядок, установленный статьей 5 Закона № 282-ФЗ (принцип реконструкции и двухэтапная выплата).

Кроме того, по мнению Фонда, кредиторы имеют право требовать уплаты Фондом компенсации только в отношении дома № 1, поскольку дом № 8 передан Фонду Московской области, и Фонд не может быть ответчиком по данному требованию.

Замечу, что кассационная жалоба Фонда содержит те же подходы, которые изложены в определении СКЭС ВСРФ № 308-ЭС20-11719 (27) от 5 августа 2026 г. по делу № А32-7264/2019, в соответствии с которыми Верховный суд применил Закон № 282-ФЗ, определяющий источники покрытия расходов на выплату компенсации бывшим залоговым кредиторам таким образом, чтобы реализация права указанных кредиторов на получение возмещения не парализовала деятельность фондов, и, как следствие, не привела бы к нарушению обеспечиваемых их функционированием прав и свобод граждан-участников долевого строительства.

В своем Определении ВС РФ указал, что «источники выплаты бывшим залоговым кредиторам определены законодателем следующим образом:

1) 10 процентов компенсации (далее – гарантированная часть компенсации), рассчитываемой по правилам частей 4, 5 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, выплачивается за счет собственных средств федерального или регионального фондов в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта об удовлетворении иска бывшего залогового кредитора (пункт 1 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ);

2) оставшаяся часть компенсации (далее – негарантированная часть компенсации) выплачивается за счет одного из двух источников:

• средств, вырученных федеральным фондом или фондом субъекта Российской Федерации от реализации свободных жилых, нежилых помещений в полученных ими объектах (когда фонды завершают строительство), за вычетом расходов, связанных с завершением строительства свободных помещений, их содержанием, охраной и реализацией, в пределах этой положительной разности; выплата осуществляется не позднее одного года со дня ввода в эксплуатацию переданного объекта (подпункт «а» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ);

• средств, вырученных от продажи земельного участка и незавершенного строительством объекта (когда федеральный фонд выплачивает гражданам денежную компенсацию, а не завершает строительство), за вычетом расходов, связанных с такой реализацией, а также содержанием и охраной реализуемого имущества, в пределах указанной положительной разности.

Выплата осуществляется в течение трех лет со дня заключения на основании судебного определения договора о передаче объекта федеральному фонду (подпункт «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

В силу прямого указания Закона требование бывшего залогового кредитора о выплате ему негарантированной части компенсации считается погашенным, в частности, если федеральный фонд или фонд субъекта Российской Федерации произвел с этим кредитором неполный расчет по причине недостаточности денежных средств, вырученных от реализации свободных помещений или земельного участка с находящимся на нем объектом незавершенного строительства (пункт 3 части 11 статьи 5 Закона № 282-ФЗ).

Приведенные переходные правила, установленные статьей 5 Закона № 282-ФЗ, применимы в случаях, когда права застройщика на земельный участок с находящимся на нем объектом переданы федеральному или региональному фондам до вступления в силу Закона № 282-ФЗ (до 8 сентября 2024 г) и на день вступления упомянутого Закона в силу компенсация бывшим залоговым кредиторам не была установлена вступившим в законную силу судебным актом (части 1, 12 и 13 статьи 5 Закона № 282-ФЗ). Временный же порядок расчета компенсации, введенный постановлением № 34-П, с момента вступления в силу Закона № 282-ФЗ утратил силу (абзац второй пункта 4 резолютивной части постановления № 34-П)».

Таким образом, Верховный суд РФ демонстрирует последовательную позицию по предупреждению необоснованного расходования бюджетных средств, так как помимо обязательного отчисления застройщиков (компенсационный фонд) и доходов от собственной деятельности, существенную часть денежных средств, направляемых Фондом на погашение требований участников строительства составляют субсидии из федерального и регионального бюджетов.

На мой взгляд, совершенно естественно, что Фонд, как заинтересованное лицо, внимательно отслеживает изменения подходов к вопросу взыскания с него компенсации и оперативно реагирует на ошибочные судебные акты нижестоящих судов, принятые до появления соответствующих разъяснений высшей инстанцией.

Апелляционный и кассационный суды не обратили внимание на такие существенные для дела обстоятельства, что два объекта строительства переданы различным фондам, учредители которых относятся к различным уровням бюджетной системы. По моему мнению, это приведет к направлению спора на новое рассмотрение.

Федресурс