ВС РФ рассмотрит вопрос о включении требований участника строительства в реестр требований о передаче жилых помещений

Автор: Ян Гриневский, юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации рассмотрит 29 июня 2026 года дело А41-5282/2024 по кассационной жалобе Кононовой Д.А., обратившейся в суд с заявлением о применении к рассмотрению этого дела правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) и о включении в реестр требований о передаче жилых помещений общества «СтройГрупп» ее требования по передаче однокомнатной квартиры общей площадью 37,4 кв. метра со строительным номером 159, расположенной по адресу: городской округ Химки, мкрн Сходня, 2-й Дачный пер., д. 10 (далее – квартира № 159).

Как установили суды первой и апелляционной инстанций, общество «СтройГрупп» (инвестор) 19 декабря 2003 г. заключило с Министерством строительного комплекса Московской области, территориальной администрацией города Сходня Химкинского района Московской области (далее – администрация) инвестиционный контракт  на строительство многоэтажных жилых домов с дополнительными соглашениями (далее – инвестиционный контракт). Согласно условиям инвестиционного контракта по итогам его реализации жилые и нежилые помещения в построенных домах подлежали распределению между инвестором и администрацией. Впоследствии к участию в инвестиционной деятельности привлечен ряд соинвесторов, одним из которых стало общество с ограниченной ответственностью «Строительно-промышленная компания «Экспостройтекс» (далее – компания «Экспостройтекс»). Компания «Экспостройтекс» 2 июня 2006 г. заключила с Кононовой Д.А. договор, по которому она уступила Кононовой Д.А. требование о получении в собственность однокомнатной квартиры по окончании строительства. Цена договора уступки составила 32 185 долларов США в рублях по курсу Банка России на день платежа.

Кононова Д.А. перечислила компании «Экспостройтекс» цену договора уступки требования. Носоинвесторы денежные средства, полученные от граждан и организаций, обществу «СтройГрупп» не передали, эти средства не были вложены в строительство. Кононова Д.А. наряду с другими гражданами признана потерпевшей по уголовному делу, возбужденному в отношении руководителей соинвесторов по факту привлечения ими денежных средств для хищения без намерения осуществлять строительство. Затем к инвестиционному контракту было подписано дополнительное соглашение от 18 июня 2010 г., по которому общество «СтройГрупп» приняло на себя обязательство передать имущество в собственность обманутых граждан, вложивших денежные средства в строительство жилого дома, согласно приложению № 2. Кононова Д.А. указана в этомприложении.

После этого (27 марта 2017 г.) заключено еще одно дополнительное соглашение к инвестиционному контракту, в соответствии с которым общество «СтройГрупп» обязалось в первоочередном порядке удовлетворить требования пострадавших граждан, указанных в приложении № 3. Порядок и сроки распределения конкретных квартир пострадавшим гражданам определялись протоколом предварительного распределения жилой площади (приложение № 4). Кононова Д.А. была включена в приложение № 3. В соответствии с приложением № 4 ей причиталась квартира № 159, ориентировочный срок ввода жилого дома в эксплуатацию – 2 квартал 2018 г. Пострадавшие граждане, в том числе Кононова Д.А., обращались в суд общей юрисдикции с иском к обществу «СтройГрупп» об обязании заключить с ними договоры на приобретение жилых помещений. Но вступившим в законную силу решением Химкинского городского суда Московской области от 8 октября 2021 г. по делу № 2-1707/2021 в удовлетворении этого иска было отказано. Суд исходил из того, что инвестиционным контрактом и дополнительными соглашениями к нему не предусмотрен такой способ защиты прав граждан как понуждение к заключению с ними отдельных договоров. Граждане не являются сторонами инвестиционного контракта (в редакции дополнительных соглашений). Общество «СтройГрупп» 29 октября 2021 г. получило разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, в котором находилась квартира № 159. Эта квартира не была передана Кононовой Д.А. В рамках дела № А41-21820/2022 Арбитражный суд Московской области рассмотрел иск администрации городского округа Химки к обществу «СтройГрупп» об обязании передать в пользу пострадавших граждан квартиры. Кононова Д.А. привлекалась к участию в этом деле в качестве третьего лица.

В удовлетворении этого иска решением суда первой инстанции от 5 декабря 2022 г. было отказано. Судебный акт мотивирован отсутствием свободных квартир, и в связи с этим требование об обязании ответчика передать пострадавшим гражданам квартиры было признано неисполнимым.

В свою очередь, 30 января 2024 г. по заявлению Федеральной налоговой службы возбуждено дело о банкротстве общества «СтройГрупп».

Суды нижестоящих инстанций в удовлетворении требований Кононовой Д.А. отказали, указав на то, что она с обществом «СтройГрупп» никаких сделок не заключала и денежные средства этому обществу не передавала. Суды пришли к выводу о том, что обязательство по передаче жилых помещений у общества «СтройГрупп» возникло перед администрацией городского округа Химки, которая реализовала право на судебную защиту в рамках дела № А41-21820/2022 Арбитражного суда Московской области. Кроме этого, суды сослались на решение Химкинского городского суда Московской области по делу № 2-1707/2021.

В кассационной жалобе по делу А41-5282/2024 Кононова Д.А. обращает внимание на то, что при рассмотрении спора не были опровергнуты предоставленные доказательства наличия на стороне общества «СтройГрупп» неисполненного обязательства по передаче жилого помещения, в связи с чем суды ошибочно отказали в применении правил о банкротстве застройщиков, заблокировав тем самым Кононовой Д.А. возможность защитить свои права в приоритетном порядке в качестве обманутого участника строительства.

Судья ВС РФ счел, что приведенные подателем жалобы доводы заслуживают внимания и требуют проверки в судебном заседании. В связи с этим кассационную жалобу Кононовой Д.А. следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.

Закон о банкротстве содержит специальные механизмы защиты граждан-участников строительства (§ 7 гл. IX). Основной целью этих норм является предоставление приоритета физическим лицам, вложившим средства в строительство жилья, перед иными кредиторами. Суды нижестоящих инстанций в рассматриваемом деле применили формальный подход, требуя наличия прямого договора и прямой оплаты застройщику. Но такой подход игнорирует недобросовестное поведение посредников и последующее принятие застройщиком обязательств по исправлению ситуации через дополнительные соглашения к инвестконтракту. ВС РФ традиционно придерживается позиции защиты прав граждан как экономически более слабой стороны спора. Тот факт, что судья ВС РФ нашел основания для передачи дела в коллегию, свидетельствует о том, что формальные препятствия (отсутствие прямого договора) могут быть преодолены в интересах обманутых покупателей.

Ключевыми доказательствами для заявителя могут стать дополнительные соглашения от 18.06.2010 и 27.03.2017. В этих документах ООО «СтройГрупп» добровольно приняло на себя обязательство удовлетворить требования пострадавших граждан (включая Кононову Д.А.) путем передачи им конкретных квартир. С точки зрения гражданского права, это может быть квалифицировано как новация обязательства или принятие чужого долга (ст. 391 ГК РФ). Суды проигнорировали эти документы, сославшись на то, что они не порождают права требовать заключения отдельного договора купли-продажи/уступки. Однако для целей банкротства важен сам факт наличия неисполненного обязательства застройщика перед конкретным лицом по передаче недвижимости.

Суды ссылались на то, что квартира может быть занята или отсутствовать в натуре (дело № А41-21820/2022). Но это обстоятельство не должно лишать гражданина статуса участника строительства и права претендовать на денежную компенсацию или иное жилое помещение из конкурсной массы с приоритетом перед другими кредиторами. Включение требования в реестр позволяет гражданинуучаствовать в собраниях кредиторов и влиять на ход процедуры банкротства, а также претендовать на удовлетворение своего требования из средств компенсационного фонда или имущества застройщика.

С моей точки зрения, дело Кононовой Д.А.представляет собой пример конфликта между формальным подходом к закону и необходимостью, в части, где закон прямо не регулирует общественные правоотношения, применять его аналогию.

Думаю, что Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ отменит определения нижестоящих судов об отказе во включении требования в реестр передачи жилых помещений или применении правил банкротства застройщиков.

Федресурс