Ты беззащитен: в каких ситуациях закон не может защитить дольщика

Если судить по частоте изменений в законах о долевом строительстве, может показаться, что уже никто и никак не сможет обидеть дольщика. Однако рынок меняется вслед за ними, создавая все новые и новые риски для покупателей строящегося жилья. Юристы рассказали читателям сайта «РИА Недвижимость» об актуальных пробелах в законодательстве, которые делают дольщика беззащитным.

Эскроу навылет

Поправки в закон 214-ФЗ, которые сделали покупку новостроек более безопасными для будущих дольщиков, могли сыграть дурную шутку с определенной категорией дольщиков нынешних, предупреждает юрист компании «Интеллектуальный капитал» Мария Сучкова.

Ситуация может обернуться таким образом, что некоторые застройщики не получат финансирование банков, так как не будут соответствовать новым критериям. В таком случае данные застройщики не смогут осуществить постройку, в результате чего появится новая волна обманутых дольщиков, подчеркивает она.

Поскольку положения закона об эксроу-счетах вступили в силу совсем недавно, пока нет сложившейся судебной практики относительно способов обхода застройщиками таких положений, но есть вероятность, что они буду продолжать искать пути обхода названных норм, а покупатели не будут обращать на это внимания из-за более низких цен, рассуждает Сучкова.

Амнистия для застройщиков

На настоящий момент девелоперы могут продавать квартиры по старым условиям, если дома готовы хотя бы на 30%, а число заключенных договоров – не меньше 10%, объясняет адвокат, председатель коллегии адвокатов «Власова и партнеры» Ольга Власова.»Юристы, специализирующиеся на недвижимости, уже отмечают, что девелоперы ищут обходные схемы, при реализации которых покупатели недвижимости не будут заключать ДДУ», – подчеркивает она.

Один из таких способов известен: застройщики продали большие объемы квартир в новостройках, но не реальным дольщикам, а юрлицам. К примеру, рекордное количество зарегистрированных в Москве ДДУ в июне – почти 12 тысяч Росреестр связывает именно с этой схемой. Руководитель управления Росреестра по Москве Игорь Майданов связывает такой скачок с желанием застройщиков не переводить проекты на эскроу-счета. «По итогам месяца около 50% от всех ДДУ были поданы юридическими лицами», – эти его слова приводятся в пресс-релизе ведомства.Доля юрлиц в сделках с первичным жильем в Москве начала расти, начиная с марта 2019 года: в марте составляла 9%, в апреле – 26%, в мае – 39%, в июне – впервые превысила долю физлиц, достигнув показателя в 67% от общего количества подписанных договоров, уточняет председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.По данным аналитической IT-платформы bnMAP.pro, с начала года в Москве заключено 14 111 ДДУ с юрлицами, а за аналогичный период прошлого года – только 3365.

Риск переуступки

Один из рисков, возникающих при такой схеме, связан с законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков», согласно которому физлица, получившие от юрлица право требования по ДДУ (по переуступке), не имеют права на компенсацию в случае банкротства застройщика (пункт 3 статьи 13 закона №218-ФЗ).Ввиду большого количества ДДУ, заключенных с начала года с юрлицами, у потенциальных дольщиков возникает опасение, что они не будут защищены ни эскроу-счетами, ни возможностью получения компенсации. Однако эксперты указали, что существующий риск не так велик, как это может показаться.

«Компенсация – это дополнительный механизм. Он включается тогда, когда денег на полное погашение требований участников строительства не хватает», — объясняет юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Анна Сулима. Она также напоминает, что указанное положение закона не исключает возможности получения самой квартиры.

«Согласно поправкам в закон, застройщик обязан уплачивать взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% с каждого ДДУ, в том числе по нежилым помещениям. Если машино-место или иное помещение было перепродано по переуступке права требования, то дольщик защищен законодательно», – поясняют ситуацию в пресс-службе Фонда защиты прав дольщиков.Однако, предупреждает адвокат Московской коллегии адвокатов «Центрюрсервис» Мария Тюрина, новые правила, хотя и вступили в силу, однако имеют отсроченное действие, какой-либо правоприменительной практики пока не имеется.

Скрытая опасность в договоре

Зачастую застройщики прописывают в ДДУ ущемляющие права дольщиков условия о договорной подсудности споров, возникающих из данных договоров, предупреждает адвокат Ирина Язева.

Договорная подсудность подразумевает, что стороны сделки сами договариваются о том, в каком суде будут рассматриваться споры по их договору. Это важно, поскольку, по закону о защите прав потребителей (пункт 1 статьи 16) истец вправе сам определить, в каком суде защищать свои права, но если в договоре есть пункт о подсудности – суд может этот иск вернуть, предупреждает Язева.

«Таким образом, включение условий о договорной подсудности в договоры долевого участия застройщиками формально не противоречит действующему законодательству, однако же существенно ограничивает права дольщиков», – сетует она.

Поэтому в случае предъявления искового заявления в суд дольщику необходимо будет дополнительно включать, наряду с прочими требованиями, требование о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве в части определения договорной подсудности, советует Язева.

Неожиданные доплаты

Для дольщика все еще остаются рискованными условия, связанные с последствиями несоответствия размеров построенного объекта и первоначально запланированного, рассказывает партнер, руководитель практики «Сопровождение споров в сфере недвижимости и строительства» юридической фирмы Intellect Александр Латыев.

Смысл в том, что в договоры часто включают условие, что если фактически построенный объект больше указанного, дольщик должен заплатить пропорциональную доплату, что может оказаться неприятным сюрпризом (особенно если дольщик вложил в строительство, что называется, последние деньги), сетует Латыев.Такие условия закону не противоречат, но зачастую довольно несбалансированы и не дают дольщику никакого выбора или предлагают неприемлемый выбор, вроде «плати или иди», вынуждая расторгнуть договор и забрать свои деньги, предупреждает он.