Магомед Газдиев и Кристина Тихонова для Федресурса

ВС рассмотрит спор о признании за дольщиком статуса залогового кредитора

25 июня 2018 года СКЭС ВС РФ рассмотрит спор по делу № А41−3991/2015 о признании за кредитором статуса залогового. Между ООО «Римэка» и В.М.Кравцовым был заключен договор участия в долевом строительстве. Кравцов обязательства по уплате цены договора долевого участия в строительстве выполнил полностью, а застройщик – нет: строительство дома остановлено, квартира передана не была. В связи с этим Кравцов в одностороннем порядке отказался от исполнения договора, в результате чего у него возникло денежное требование в размере более 2 млн. руб., которое было включено в реестр требований кредиторов участников строительства.

Полагая, что данное требование является обеспеченным залогом имущества застройщика, Кравцов обратился с заявлением об установлении за ним статуса залогового кредитора и просил признать его требования, как обеспеченные залогом права требования в отношении будущего недвижимого имущества – квартиры с техническим номером 1Б, ссылаясь на пункт 1 статьи 71, ст. 138, 201.1 Закона о банкротстве, ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также п. 3 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», и п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 22 июня 2012 года № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве».

Арбитражный суд Московской области, признавая за требованиями Кравцова В.М. статус обеспеченных залогом, исходил из сохранения за ним права залогодержателя в отношении создаваемого объекта (квартиры), возникшего в силу статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – «Закон об участии в долевом строительстве») и после одностороннего отказа от исполнения договора долевого участия в строительстве.

Суды апелляционной инстанции и округа поддержали выводы суда первой инстанции. Однако с этим не согласился мажоритарный кредитор – Банк «Северный морской путь». В своей жалобе банк ссылается на неверное толкование судами положений Закона об участии в долевом строительстве, ошибочность выводов нижестоящих инстанций относительно наличия у Кравцова прав залогодержателя в отношении конкретного объекта – квартиры №1Б. На наш взгляд, позиция банка вполне обоснована, так как по смыслу пунктов 1 и 2 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве не предусматривает возникновение права залога участника долевого строительства на отдельные конкретные жилые или нежилые помещения, являющиеся частями многоквартирного дома, и доли в праве общей долевой собственности, а предусматривает такое право на многоквартирный дом в целом. Суды нижестоящих инстанций неверно истолковали нормы материального права, весьма расширительно применив положения ст. 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Из системного толкования п.1, п.2 и п. 5 ст.13 Закона об участии в долевом строительстве следует, что в отношении объекта незавершенного строительства с момента государственной регистрации договора долевого участия в строительстве зафиксированы притязания дольщика на залоговое обременение в Едином государственном реестре недвижимости. Залоговое право в полном объеме возникает у дольщика с момента регистрации права собственности на объект незавершенного строительства за застройщиком или третьим лицом, а обязанность застройщика зарегистрировать право собственности возникает при наличии оснований для обращения взыскания на предмет залога.

Этот вывод находит подтверждение и в судебной практике (см., например, Определение Верховного суда РФ от 16 апреля 2018 г. по делу № 305-ЭС16−10864). Стоит также отметить, что приведенный в пример судебный акт вынесен по делу № А41−3991/2015 при схожих обстоятельствах и, исходя из принципа единообразия судебной практики, логично предположить, что СКЭС ВС РФ судебные акты арбитражных судов по настоящему делу отменит. Залогом обеспечиваются обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, а также по уплате неустойки вследствие ненадлежащего исполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства. Положения о возникновении залогового обеспечения в отношении объекта незавершенного строительства, о правах залогодержателя на данный объект, распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договора дольщиков к застройщикам о возврате внесенных ими денежных средств.

Суды нижестоящих инстанций не установили факт регистрации права собственности за застройщиком, следовательно, признание за Кравцовым статуса залогового кредитора неправомерно.

Кроме того, удовлетворение требований участников строительства, а также бывших участников строительства, осуществляется в соответствии с нормами параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, в силу которых все участники долевого строительства, заключившие договор об участии в долевом строительстве и заявившие свои требования к должнику, автоматически приобретают статус залоговых кредиторов и находятся в равном правовом положении. Удовлетворение их требований осуществляется пропорционально за счет выручки от реализации предмета залога.

Дополнительно стоит отметить, что положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, вне зависимости от признания за участниками долевого строительства залогового статуса, создают значительные преимущества для таких лиц, включая ситуацию, при которой имеются залоговые кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок (как правило, банки).

Вероятнее всего, СКЭС ВС РФ отменит судебные акты арбитражных судов и направит спор на новое рассмотрение. ВС может указать на отношение правопорядка к обстоятельствам возникновения прав залогового кредитора у дольщика, что, несомненно, будет иметь важное значение для рассмотрения аналогичных споров в будущем.

Федресурс