ВС РФ определит, влечет ли приобретение права требования по ДДУ после банкротства застройщика право на возмещение от Фонда развития территорий 

Автор: Анастасия Подгорная (Николенко), адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

25 мая 2026 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на определение Арбитражного суда Московской области от 20 мая 2025 года, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 18 сентября 2025 года и постановление Арбитражного суда Московского округа от 11 декабря 2025 года по делу № А41-16087/2016 о банкротстве ООО «ЖК Весенний».

Предмет спора — отказ Фонда выплатить возмещение гражданину, который приобрел право требования на квартиру по договору уступки после того, как застройщик был признан банкротом (при этом первоначальный договор долевого участия был заключен с юридическим лицом). Дело поднимает вопрос: распространяются ли публичные гарантии, установленные для граждан – участников долевого строительства, на случаи, когда гражданин входит в проект уже после открытия конкурсного производства, выкупая требование у юридического лица? От ответа на этот вопрос зависит стабильность правового режима Фонда как инструмента защиты прав участников строительства.

3 августа 2016 года между застройщиком — ООО «ЖК Весенний» — и ООО «СМК Развитие» (юридическое лицо) был заключен договор участия в долевом строительстве № П/КЗ/КВ18-2016СМК в отношении 3-комнатной квартиры № 499 в корпусе 3 жилого комплекса «Весенний». Право требования дважды уступалось: сначала от ООО «СМК Развитие» к ООО «БАУМИКС», а затем 25 июня 2020 года — от ООО «БАУМИКС» к Гариной Тамаре Михайловне. Договор уступки между Гариной Т.М. и ООО «БАУМИКС» зарегистрирован в Росреестре 20 июля 2020 года. На этот момент застройщик уже был признан банкротом — решением Арбитражного суда Московской области от 8 июня 2020 года в отношении ООО «ЖК Весенний» открыто конкурсное производство. Несмотря на это, определением того же суда от 26 января 2023 года (с учетом исправления описки от 13 июня 2023 года) требование Гариной Т.М. о передаче жилого помещения включено в реестр требований участников строительства с суммой исполнения обязательств 4 059 090 руб.

Наблюдательный совет Фонда развития территорий 27 августа 2021 года принял решение о выплате возмещения гражданам – участникам долевого строительства дома, в котором находится квартира № 499. Однако, когда Гарина Т.М. обратилась в Фонд за выплатой, ей было отказано письмом от 24 июня 2024 года. Фонд аргументировал свое решение ссылкой на  часть 3 статьи 13 Федерального закона от 29 июля 2017 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее — Закон № 218-ФЗ), которая устанавливает, что возмещение не выплачивается гражданину, если право требования к застройщику (в данном случае на жилое помещение) приобретено им после даты принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и об открытии конкурсного производства.

Гарина Т.М. обратилась в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий в порядке статьи 60 Закона о банкротстве, требуя обязать Фонд произвести расчет и выплатить возмещение. Суд первой инстанции (определение от 20 мая 2025 года) заявление удовлетворил. Суд исходил из того, что обязательства застройщика не зависят от момента заключения договора уступки, так как само право требования к застройщику возникло из первоначального договора долевого участия (ДДУ) в 2016 году — задолго до банкротства. Уступка, по мнению суда, лишь сменила кредитора, но не создала новое право, а дата регистрации уступки не должна приниматься во внимание. Суд также сослался на то, что требование Гариной Т.М. включено в реестр участников строительства, сочтя это достаточным основанием для возникновения права на возмещение. Апелляционный суд (постановление от 18 сентября 2025 года) и суд округа (постановление от 11 декабря 2025 года) поддержали этот вывод, дополнительно указав на недопустимость дискриминации граждан – непрофессиональных инвесторов и на публичную цель Фонда.

Фонд не согласился с принятыми судебными актами и подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ. В жалобе он настаивает на буквальном толковании части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ: юридически значимым является момент приобретения права требования именно тем гражданином, который обращается за выплатой. Так как Гарина Т.М. приобрела право после признания застройщика банкротом (25 июня 2020 года, регистрация 20 июля 2020 года), выплата не должна производиться. 

Позиция Гариной Т.М. и поддержавших ее судов основана на принципе следования акцессорного обязательства за главным: раз требование возникло в 2016 году, то оно «живет» независимо от того, кто является кредитором в данный момент. Однако эта позиция не учитывает, что часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ не содержит исключений для случаев, когда первоначальный договор был заключен до банкротства, а уступка — после. Закон прямо привязывает право на возмещение к дате приобретения права требования гражданином. Ни включение требования в реестр участников строительства, ни социальная значимость защиты прав граждан не могут отменить прямое императивное указание закона.

Суды нижестоящих инстанций, по сути, подменили дату приобретения права Гариной Т.М. (июнь-июль 2020 года) датой возникновения первоначального требования (август 2016 год). При этом тот факт, что первоначальным кредитором было юридическое лицо, хотя и не является определяющим, дополнительно подтверждает, что изначальное требование не подпадало под механизм возмещения, предназначенный для прямых граждан-участников.

Поскольку все фактические обстоятельства дела установлены полно (даты заключения договоров, регистрации, банкротства, включения в реестр) и не требуют дополнительной проверки, на мой взгляд, Судебная коллегия примет новый судебный акт — об отказе Гариной Т.М. в удовлетворении заявления. Это связано с тем, что часть 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ прямо запрещает выплату, если право требования приобретено гражданином после даты открытия конкурсного производства в отношении застройщика. Сам по себе факт включения требования в реестр о передаче жилых помещений не создает безусловного права на возмещение, так как это право регулируется специальным законом.

Думаю, что, во-первых, будущее решение ВС РФ установит, что для целей применения части 3 статьи 13 Закона № 218-ФЗ юридически значимой является дата приобретения права требования гражданином, а не дата заключения первоначального ДДУ. Уступки, совершенные после признания застройщика банкротом, не порождают права на получение возмещения от Фонда. Во-вторых, решение поможет разграничить процедуру включения в реестр требований о передаче жилых помещений (которая подтверждает обязательство застройщика, но не создает автоматического права на выплату) и условия выплаты возмещения, установленные Законом № 218-ФЗ, которые подлежат самостоятельной проверке. В-третьих, Верховный Суд, вероятно, укажет, что включение требования в реестр не освобождает Фонд от проверки соблюдения требований части 3 статьи 13. Это предотвратит формальный подход, когда суды автоматически предрешают вопрос о выплате при включении требования в реестр. 

Таким образом, постановление Судебной коллегии по делу № А41-16087/2016 укрепит правовую определенность в сфере банкротства застройщиков и обеспечит единообразное применение Закона № 218-ФЗ.

Федресурс