ВС определит, обязан ли Фонд развития территорий передавать дольщику выручку от продажи его квартиры

Автор: Анастасия Подгорная, адвокат правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ 13 апреля 2026 года рассмотрит кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Фонд, Федеральный фонд) на определение Арбитражного суда Пермского края от 20 мая 2025 года, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 8 августа 2025 года и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 22 октября 2025 года по делу № А50-36325/2017 о банкротстве ООО «КД-Девелопмент». В центре спора – вопрос о правовой природе обязательств Фонда перед участником строительства, чья квартира была реализована региональным фондом третьему лицу, а выручка от продажи поступила в распоряжение Федерального фонда. Должен ли суд обязать Фонд выплатить гражданину всю чистую выручку от продажи его квартиры, или же размер ответственности Фонда ограничен компенсацией, рассчитанной по специальной методике, установленной Федеральным законом от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» (далее – Закон № 218-ФЗ)?

Как установлено судами и следует из материалов дела, в рамках дела о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» (застройщик) применялись правила параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Наблюдательный совет Фонда развития территорий 25 декабря 2020 года принял решение о финансировании мероприятий по завершению строительства многоквартирных домов застройщика, в том числе дома по адресу: г. Пермь, ул. Углеуральская, д. 25. Во исполнение этого решения 17 февраля 2021 года между Федеральным фондом и унитарной некоммерческой организацией – фондом «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Пермского края» (далее – Региональный фонд) заключено соглашение о предоставлении целевой финансовой помощи. Определением суда от 30 апреля 2021 года Региональный фонд стал новым застройщиком, приняв на себя обязательства перед участниками строительства, чьи требования были включены в реестр на тот момент.

Став новым застройщиком, Региональный фонд приступил к достройке дома и реализации свободных помещений. В числе таких помещений оказалась двухкомнатная квартира № 59. На момент передачи прав Региональному фонду сведения о притязаниях на эту квартиру со стороны граждан отсутствовали. В связи с этим 26 июля 2023 года Региональный фонд заключил договор участия в долевом строительстве в отношении квартиры № 59 с третьим лицом – Истоминым А.В. Цена договора составила 5 636 700 рублей. Впоследствии, 23 июля 2024 года, Региональный фонд перечислил Федеральному фонду чистую выручку от реализации этой квартиры за вычетом затрат на продажу – 5 447 964,12 рубля.

Между тем, еще 8 апреля 2015 года Меляева Елена Васильевна приобрела права на эту же квартиру на основании договора купли-продажи пая № 349/КП-2015, уплатив 2 484 285 рублей. В связи со сложной и, как ранее установили суды, порочной схемой реализации прав требований, применявшейся застройщиком, сведения о правах Меляевой Е.В. не были публично раскрыты. Она обратилась в суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов только 15 декабря 2023 года. Определением суда от 31 мая 2024 года ее требование включено в реестр в денежной форме (в размере уплаченной суммы), в понуждении Регионального фонда передать ей квартиру было отказано в связи с ее реализацией добросовестному приобретателю.

После этого Меляева Е.В. обратилась в Федеральный фонд за выплатой возмещения. Фонд, руководствуясь ст. 13 Закона № 218-ФЗ и Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 07.10.2017 № 1233, рассчитал компенсацию и 1 апреля 2025 года перечислил ей 3 622 772,85 рубля. Полагая, что эта сумма не покрывает реальной стоимости утраченного жилья, а также что выручка от продажи ее квартиры (5 447 964,12 рубля) была получена Федеральным фондом, Меляева Е.В. обратилась в суд с заявлением о взыскании с Фонда дополнительной компенсации в размере 4 127 227,15 рубля, процентов за пользование чужими денежными средствами и судебных расходов.

Разрешая спор, суд первой инстанции, с выводами которого впоследствии согласились апелляционный и окружной суды, частично удовлетворил требования Меляевой Е.В. Суды исходили из того, что в данном деле сложилась ситуация, при которой Федеральный фонд получил чистую выручку от реализации квартиры №59 в размере 5 447 964,12 рубля. При этом Фонд уже выплатил Меляевой Е.В. 3 622 772,85 рубля компенсации. Таким образом, по мнению судов, у Фонда остались денежные средства, вырученные от продажи квартиры, на которую Меляева Е.В. имела законные притязания. Учитывая, что фонды созданы для защиты прав граждан-участников строительства, а не для извлечения прибыли, суды пришли к выводу, что оставшаяся часть выручки – 1 825 191,27 рубля – также подлежит взысканию с Федерального фонда в пользу Меляевой Е.В. В удовлетворении требований о взыскании процентов судом отказано.

Фонд развития территорий, не согласившись с принятыми судебными актами, обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, настаивая на том, что судами неправильно истолкована правовая природа его обязательств. В жалобе Фонд указал, что он не является стороной договора, заключенного с участником строительства, и не обязан компенсировать убытки в полном объеме по правилам статей 15, 393 ГК РФ. Размер возмещения, выплачиваемого Фондом, определяется строго в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ и подзаконными актами. По мнению Фонда, суды фактически подменили установленный законом механизм выплаты компенсации обязательством передать гражданину выручку от реализации конкретного объекта, что не предусмотрено действующим законодательством. Кроме того, Фонд обращает внимание на правовую позицию, изложенную в определении Верховного Суда РФ от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6) по делу № А40-91655/2010, согласно которой разница между рыночной стоимостью жилого помещения на дату рассмотрения спора и суммой, исчисленной по методике Фонда, не подлежит взысканию с Федерального фонда.

Разрешая этот спор, Верховному Суду предстоит дать ответ на ряд принципиальных вопросов, имеющих фундаментальное значение для всей практики банкротства застройщиков и деятельности публично-правовой компании «Фонд развития территорий». Во-первых, необходимо определить правовую природу средств, получаемых Федеральным фондом от Регионального фонда в рамках реализации свободных помещений в достроенных домах. Являются ли эти средства собственностью Фонда, направляемой на финансирование его уставной деятельности (в том числе на возврат имущественного взноса Российской Федерации), или же они обременены обязанностью быть переданными конкретному участнику строительства, чьи права на соответствующее помещение были восстановлены судом после его реализации?

Во-вторых, ключевое значение имеет разграничение двух механизмов восстановления прав участников строительства: передачи жилого помещения в натуре (реализуемого Региональным фондом) и выплаты денежного возмещения (осуществляемой Федеральным фондом). Вправе ли суд, установив, что жилое помещение было реализовано третьему лицу, обязать Федеральный фонд выплатить участнику строительства не компенсацию, рассчитанную по специальной методике, а всю чистую выручку, полученную от продажи этого помещения? По сути, такой подход означает возложение на Федеральный фонд ответственности за действия (или бездействие) конкурсного управляющего и Регионального фонда, которые не выявили права гражданина своевременно.

В-третьих, Верховному Суду предстоит оценить, насколько суды нижестоящих инстанций правомерно отошли от правовой позиции, изложенной в определении от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6). В этом определении Суд указал, что если выплата Фонда оказалась меньше денежного эквивалента обязательства застройщика, определенного на дату введения первой процедуры банкротства, то соответствующая разница должна быть сохранена в реестре как остаток требования участника строительства, но не может быть взыскана с Фонда. В рассматриваемом деле суды взыскали с Фонда разницу между чистой выручкой от продажи квартиры (полученной спустя несколько лет после введения процедуры) и уже выплаченной компенсацией, что создает новый, не предусмотренный законом способ защиты.

Прогнозируя возможное решение Верховного Суда, следует исходить из системного толкования Закона № 218-ФЗ и сложившейся практики его применения. Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» создана для реализации государственной жилищной политики и защиты прав граждан, однако ее обязательства перед участниками строительства носят не гражданско-правовой характер, а являются формой социальной поддержки, осуществляемой в порядке, установленном законом. Размер и порядок выплаты возмещения четко регламентированы ст. 13 Закона № 218-ФЗ и принятыми подзаконными актами. Выплата Фондом компенсации не является компенсацией убытков, причиненных застройщиком, и не может быть произвольно увеличена судом.

Таким образом, можно предположить, что Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменит судебные акты нижестоящих инстанций и направит обособленный спор на новое рассмотрение. Основанием для отмены станет существенное нарушение норм материального права – неправильное применение статей 13, 13.1 Закона № 218-ФЗ, а также неприменение правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда РФ от 06.02.2025 № 305-ЭС18-18368(6). Верховный Суд, скорее всего, укажет, что суды ошибочно отождествили выручку, полученную Фондом от реализации квартиры, с обязательством Фонда перед гражданином. Получение Фондом денежных средств от продажи свободных помещений является частью механизма компенсации затрат на завершение строительства и не создает для Фонда самостоятельного обязательства перед конкретным участником строительства, чьи права на это помещение не были выявлены на момент его реализации.

При новом рассмотрении суду первой инстанции предстоит определить надлежащий способ защиты прав Меляевой Е.В. Так как производство по делу о банкротстве ООО «КД-Девелопмент» прекращено, возможность сохранить разницу между денежным эквивалентом обязательства застройщика (на дату введения первой процедуры) и выплаченной Фондом компенсацией в реестре требований кредиторов отсутствует. Вместе с тем Верховный Суд, на мой взгляд, подчеркнет, что это обстоятельство не может служить основанием для возложения на Федеральный фонд дополнительных обязательств, не предусмотренных законом. Суд должен будет исследовать вопрос о том, правильно ли была рассчитана выплаченная Меляевой Е.В. компенсация, соответствует ли она методике, утвержденной постановлением Правительства РФ № 1233, и имеются ли основания для ее пересмотра в рамках установленной процедуры.

Верховный Суд РФ в своем определении может сформулировать важные правовые позиции, имеющие значение для единообразного применения законодательства о банкротстве застройщиков. Во-первых, ППК «Фонд развития территорий» не является правопреемником застройщика и не отвечает по его обязательствам. Выплата возмещения осуществляется Фондом в порядке и размере, которые установлены Законом № 218-ФЗ, и не может быть заменена на передачу выручки от реализации конкретного жилого помещения. Во-вторых, факт получения Фондом денежных средств от продажи объекта незавершенного строительства или достроенного помещения не создает у Фонда обязательства перед участником строительства, чьи права на это помещение были восстановлены судом после его реализации. В-третьих, в случае, если требование участника строительства включено в реестр после передачи прав новому застройщику и реализации помещения, защита прав такого участника осуществляется путем выплаты ему возмещения в соответствии со ст. 13 Закона № 218-ФЗ, а не путем взыскания всей выручки от продажи помещения. Любое иное толкование приводило бы к нарушению принципов равенства и предсказуемости правового регулирования, а также к возложению на Фонд рисков, связанных с правами граждан, которые не были выявлены в ходе процедуры банкротства.

Решение Верховного Суда по делу № А50-36325/2017 будет иметь определяющее значение для формирования единообразной практики по спорам о взыскании с Фонда развития территорий дополнительных сумм сверх установленного законом размера компенсации. Оно позволит четко разграничить сферы ответственности застройщика (в рамках реестра требований кредиторов) и публично-правовой компании (в рамках специального механизма выплаты возмещения). Тем самым будет обеспечена стабильность и предсказуемость правового регулирования в сфере банкротства застройщиков, и исключена возможность принятия судебных актов, которые, исходя из индивидуальных обстоятельств, создают новые, не предусмотренные законом способы защиты прав граждан. Это имеет важное значение как для деятельности Фонда, так и для всех участников долевого строительства.

Фересурс