ВС проверит порядок определения и выплаты компенсации бывшему залоговому кредитору в деле о банкротстве застройщика

Автор: Ирина Колосова, старший юрист правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры»

8 декабря 2025 года Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ рассмотрит кассационную жалобу публично-правовой компании «Фонд развития территорий» на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 3 февраля 2025 г. и Арбитражного суда Московского округа от 24 июня 2025 г. по делу № А41-107520/2017 о банкротстве «Рантект-МФД».

Предметом спора стал вопрос определения размера и порядка выплаты компенсации бывшему залоговому кредитору ПАО «Сбербанк России» в связи с прекращением залоговых прав на предмет залога после передачи прав застройщика иному лицу по правилам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве. Основанием для возникновения указанной компенсации является абзац пятый пункта 4 резолютивной части Постановления Конституционного Суда РФ № 34-П от 21.07.2022, закрепивший временный механизм защиты прав кредиторов, чьи залоговые права прекращаются при передаче проблемного объекта Фонду для восстановления нарушенных прав участников долевого строительства.

5 ноября 2025 года судья Верховного Суда передала кассационную жалобу ППК «Фонд развития территорий» для рассмотрения, указав на необходимость проверки доводов заявителя относительно порядка исполнения компенсационной обязанности по статье 5 Закона № 282-ФЗ и возможного неправильного применения нижестоящими судами установленного законом двухэтапного механизма выплаты компенсации.

Решением Арбитражного суда Московской области от 28 марта 2019 года ООО «Рантект-МФД» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Солоха И.Г.

ПАО «Сбербанк России» обратилось с уточнённым заявлением о разрешении разногласий, возникших в связи с прекращением его залоговых прав после передачи прав застройщика Фонду защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области, с требованием определить размер первоначальной компенсации и взыскать её с регионального фонда. Представители фонда и Министерства жилищной политики возражали.

Определением от 23.07.2021 региональному фонду были переданы право аренды земельного участка и связанные с ним объекты незавершённого строительства и обязательства перед участниками долевого строительства. Имущество ранее находилось в залоге у Сбербанка. Попытка пересмотра этого определения была отклонена апелляционной инстанцией, в результате передача объекта фонду была признана окончательной.

Определением от 22.02.2024 суд первой инстанции частично удовлетворил заявление кредитора, установив компенсацию в размере 98 069 426,45 рублей и возложив обязанность по её выплате на региональный фонд. Суд применил механизм, сформулированный Верховным Судом, заключающийся в определении оценочной стоимости предмета залога, вычете расходов на его сохранность, расчете гарантированной квоты и определении доли конкретного залогодержателя.

Доводы фонда о необходимости учитывать его собственные расходы, а также о том, что объект был передан федеральному фонду, суд отклонил, указав, что первоначальная компенсация рассчитывается исключительно с учётом расходов конкурсной массы, а право на земельный участок было передано непосредственно Унитарной некоммерческой организации в организационно-правовой форме фонда «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области». Суд пришёл к выводу о частичном удовлетворении заявления Сбербанка и возложил обязанность по выплате компенсации на региональный фонд как приобретателя имущества, в связи с передачей которого залог банка прекратился.

Не согласившись с определением суда первой инстанции, региональный фонд подал апелляционную жалобу. Десятый арбитражный апелляционный суд отметил, что к моменту рассмотрения спора Наблюдательный совет ППК «Фонд развития территорий» изменил способ восстановления прав граждан по объекту ООО «Рантект-МФД», вместо завершения строительства предусмотрев выплату возмещения. В силу статей 3 и 13 Закона № 218-ФЗ именно федеральный фонд осуществляет такие выплаты, поэтому рассматриваемый судебный акт затрагивает его права. Исходя из этого, апелляция перешла к рассмотрению заявления по правилам суда первой инстанции, привлекла ППК «Фонд развития территорий» к участию в деле и приняла уточнённые требования ПАО «Сбербанк России» о компенсации.

Ходатайство регионального фонда о процессуальном правопреемстве и замене приобретателя с Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Московской области на ППК «Фонд развития территорий»суд отклонил. Апелляция установила, что заключённое 05.04.2024 соглашение подтверждает переход активов и обязательств по объекту к ППК ФРТ, вследствие этого именно федеральный фонд стал приобретателем предмета залога и лицом, ответственным за дальнейшее распоряжение объектом, региональный фонд этот статус утрачивает.

Суд выполнил расчёт подлежащей выплате компенсации по установленной законом методике, отталкиваясь от стоимости предмета залога, расходов на сохранность, совокупного размера залоговых требований и доли кредитора, а также гарантированной квоты. Размер компенсации не изменился.

Суд указал, что региональный фонд не является надлежащим лицом для выплаты компенсации, так как после передачи объекта он не распоряжается имуществом, не получает экономической выгоды и не обладает средствами для погашения обязательств перед бывшими залоговыми кредиторами. Оснований для солидарной ответственности фонда субъекта РФ не имеется.

По итогам рассмотрения апелляционный суд отменил определение суда первой инстанции, частично удовлетворил заявление ПАО «Сбербанк России», установил размер компенсации и обязал ППК «Фонд развития территорий» выплатить указанную сумму, в остальной части требований отказал.

ППК «Фонд развития территорий» не согласилась с постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2025 и подала кассационную жалобу, в которой просила отменить судебный акт и принять новый — об удовлетворении заявления ПАО «Сбербанк России» в размере 9 806 942,65 рублей (10% предельной компенсации) и возложении обязанности по выплате первоначальной компенсации на Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства Московской области.

Арбитражный суд Московского округа отклонил доводы кассационной жалобы и признал выводы апелляционной инстанции правомерными. Суд указал, что спор подлежал рассмотрению по правилам Закона № 282-ФЗ, поскольку на момент его вступления в силу размер компенсации залогодержателю не был установлен вступившим в силу судебным актом, а сам спор относится к категории, охватываемой частями 12 и 13 статьи 5 закона. Кассация подтвердила, что прежний механизм, основанный на Постановлении Конституционного Суда № 34-П, в данном случае не применяется, так как законодатель ввёл новый обязательный порядок расчёта компенсации, основанный на определении стоимости переданного имущества, гарантированной квоте и пропорциональном распределении её между бывшими залоговыми кредиторами. При таких обстоятельствах суд округа согласился с определённой апелляцией суммой — 98 069 426,45 руб., — указав, что именно она подлежит взысканию как предельная компенсация.

Суд округа также подтвердил вывод апелляционной инстанции о том, что ППК «Фонд развития территорий» является единственным лицом, обязанным выплатить компенсацию, так как после подписания соглашения от 05.04.2024 получил весь комплекс имущества, имущественных прав и обязательств застройщика, включая предмет залога.

Суд округа оставил постановление апелляционного суда в силе, а кассационную жалобу ППК «Фонд развития территорий» без удовлетворения.

Верховный Суд Российской Федерации, изучив кассационную жалобу ППК «Фонд развития территорий», признал доводы заявителя заслуживающими внимания и подлежащими проверке в судебном заседании. Из жалобы следует, что федеральный фонд выражает несогласие с выводами судов апелляционной инстанции и округа и указывает на неправильное применение положений Закона № 282-ФЗ, что, по мнению заявителя, привело к необоснованному взысканию полной суммы компенсации единовременно и, как следствие, искусственному завышению размера выплаты, подлежащей немедленному исполнению.

Федеральный фонд обращает внимание на то, что установленный Законом № 282-ФЗ порядок выплаты компенсации имеет двухэтапную структуру. По смыслу пунктов 1 и 2 части 7 статьи 5 Закона первоначальная выплата составляет десять процентов от суммы компенсации и подлежит перечислению в течение пяти дней со дня вступления в законную силу судебного акта за счёт собственных средств приобретателя прав застройщика. Остальная часть компенсации (последующая выплата) должна производиться после реализации переданного имущества и за счёт денежных средств, поступивших от такой реализации.

Федеральный фонд утверждает, что апелляционный суд должен был определить подлежащую немедленной выплате сумму в размере 9 806 942 рублей как 10% от рассчитанной компенсации в 98 069 426 рублей, а вопрос об оставшейся части компенсации приостановить до выполнения мероприятий, предусмотренных подпунктом «б» пункта 2 части 7 статьи 5 Закона № 282-ФЗ, поскольку именно эта норма связывает последующую выплату с реализацией имущества в течение трёх лет с даты заключения соглашения от 5 апреля 2024 года.

На мой взгляд, центральным вопросом рассмотрения кассационной жалобы ППК «Фонд развития территорий» станет определение порядка применения положений статьи 5 Закона № 282-ФЗ и определение порядка расчета и выплаты компенсации бывшим залоговым кредиторам в банкротстве застройщика.

Верховному Суду предстоит определить, как должен применяться двухэтапный порядок выплаты компенсации бывшему залоговому кредитору и каким образом распределяется объём первоначальной и последующей выплат в условиях перехода объекта к федеральному фонду. Это решение сформирует ориентиры для дальнейшей практики по аналогичным обособленным спорам и позволит устранить существующую неопределённость в применении механизма компенсации.

Федресурс