30 мая 2019

Дольщики, будьте начеку: опасность банкротства застройщиков возрастает

В 2018 году 350 строительных компаний стали банкротами. Все вместе они строили 12 млн кв. м. жилой площади. Процесс, судя по всему, только начинается – существуют прогнозы, что в 2019 году до 30% всех действующих в стране застройщиков может постигнуть такая же участь. Но надо учитывать, что от этого страдает не только бизнес, но и покупатели квартир, доверившие свои деньги строителям-неудачникам. О том, действительно ли ситуация столь тревожна и как можно уберечься от того, чтобы простому гражданину не оказаться без денег и квартиры, мы беседуем с юристом правового бюро «Олевинский, Буюкян и партнеры» Анной Сулимой.

– Скажите, насколько сегодня актуальна эта тема, насколько действительно много компаний банкротятся или находятся под угрозой банкротства?

– Делать какой-то определенный прогноз достаточно сложно, но надо учитывать, что внесены существенные изменения в закон о долевом строительстве. Теперь застройщики обязаны работать по счетам эскроу. В итоге полностью меняется схема финансирования строительства, становятся другими источники для получения денежных средств, меняется также порядок их использования. Теперь это будет значительно сложнее, потому что деньги, которые получали строительные компании от дольщиков, нельзя будет прямо направить на строительство. Нужно будет брать целевой кредит, а деньги дольщиков можно будет получить только тогда, когда дом введут в эксплуатацию. Поэтому процесс перехода на такое финансирование сложный, поскольку ранее застройщики по данной схеме не работали.

– Насколько реальна, как вы считаете, опасность, что сильно увеличится количество банкротств? Понятно, что новая система несет новые риски, но действительно ли сейчас многие компании находятся в предбанкротном состоянии в связи с общей экономической ситуацией, в связи с тем, что намечается с 1 июля переход на другую финансовую модель?

– Я думаю, что, во-первых, большим устойчивым компаниям бояться нечего, а во-вторых, поскольку изменения затрагивают проекты, которые начинаются в более поздний период, то есть достаточно времени для того, чтобы и маленькие компании смогли под это подстроиться. Но риск того, что будет непросто, велик.

 – К вам приходят обанкротившиеся компании? Вы имеете уже реальные дела с ними?

– У меня есть компания в процедуре банкротства, которую я веду. Но у нее ситуация несколько иная, она не работала по договорам долевого строительства, и изменения ее не затронули бы.

– В чем тогда причина ее банкротства?

– В том, что банк, в котором компания обслуживалась и в котором взяла достаточно много кредитов, обанкротился. Соответственно, разом не получилось выплатить всю сумму кредита. Долги начали накапливаться, а имущества, которое можно было бы реализовать, уже не было. Поэтому компания просто не справилась со своими долгами.

– Предположим, сложится новая ситуация, компании будут испытывать трудности. Они будут, наверное, к вам приходить за помощью. Как вы можете им помочь? Возможна ли их санация?

– Наше правовое бюро работает, как правило, уже в процедурах банкротства, поэтому здесь можно будет только смотреть, как помочь дольщикам и кредиторам. Но, если застройщик уже к нам попадает, значит, он, скорее всего, в состоянии банкротства. Поэтому вопрос только о том, как расплатиться с кредиторами.

– То есть на санацию не стоит рассчитывать?

– Такая возможность существует, можно не ликвидировать компанию, а ввести внешнее управление и попробовать отладить производственные процессы. Но эта процедура достаточно затратная. Должно быть согласие собственников и кредиторов на то, чтобы вложиться в эти процессы. К сожалению, такая практика достаточно редко применяется.

– Чего необходимо, с вашей точки зрения, бояться застройщикам, девелоперам сегодня? Можете ли по своему опыту сказать, какие факторы приводят все-таки к банкротству? Это мошенничество или неосторожная, неумелая, не просчитанная экономическая деятельность? Тем более, в новых условиях просчитать риски будет еще труднее, потому что появляются новые неизвестные.

– В какой-то степени, да. Дадут ли целевой кредит на строительство, достаточно ли хорошее у компании финансовое положение, чтобы взять этот кредит? Мне кажется, что в нынешней ситуации самый большой риск, что компания не сможет начать строительство, потому что не сможет получить заемное финансирование на него.

– Но если она не сможет строить, потому что не имеет возможности получить кредит, то она в принципе не будет банкротом, она просто не будет реализовывать этот проект и все. Раз денег нет, то чего банкротиться-то?

– Допустим, компания успешно получила кредит, успешно ведет строительство. Дальше изменения в законодательстве, мне кажется, не могут повлиять так сильно. Скорее, повлияет политика руководства. Я не беру в расчет какие-то мошеннические схемы, которые в любом случае причинят вред компании, есть масса других причин. Это может быть удорожание строительных материалов, изменения строительных правил и норм, которые увеличат затраты, рост цен на жилье и сокращение спроса. Все эти факторы просчитать будет достаточно сложно. Но в любом случае, мне кажется, главные проблемы не изменятся – это прежде всего нестабильность в экономике, которая может негативно сказаться на строительном процессе. Ну и неразумность действий руководства компаний.

– Можно ли подсказать покупателям, что им следует делать при принятии решения о приобретении недвижимости у строительной компании, чтобы не оказаться в ситуации, когда компания обанкротится? В новых условиях можно эти риски сократить?

– Во-первых, теперь имеется реестр застройщиков, он в свободном доступе есть на сайте фонд 214. Поэтому надо начинать с проверки, есть ли компания в реестре. Если она там есть, значит, отчисляет в компенсационный фонд денежные средства для того, чтобы в случае своего банкротства, покупатель мог бы получить квартиру, деньги, а дом можно было достроить. Плюс к этому, введение системы эскроу счетов – это более, чем положительный шаг для защиты дольщиков. Поскольку, даже если застройщик провалится в банкротство, денежные средства, которые находятся на этих счетах, останутся под защитой, и дольщик их не потеряет. Как следствие, он сможет их вернуть обратно себе. Я полагаю, что новые правила. с одной стороны. хороши для дольщиков, потому что защита надежная, но. с другой стороны. жизнь застройщика станет сложнее, придется перестраиваться.

– Застройщикам, чтобы себя предохранить от банкротства, с точки зрения юридических процедур что бы вы посоветовали? Как им следует действовать?

– Первое, что приходит в голову – это действовать не спеша. То есть, рассчитывать свои силы. Анализировать, какой кредит можно взять, покроется ли он полученным доходом. Дальше очень внимательно следить за колебанием цен на стройматериалы, на работы, на услуги и другие компоненты строительного и финансового процесса. Нужно максимально отсекать недобросовестных поставщиков и подрядчиков. По сути, рекомендации примерно такие же, как и раньше, принципиально тут ничего не меняется.

– Стоит ли сейчас застройщикам, строительным компаниям, девелоперам более активно сотрудничать с юристами, которые занимаются вашей тематикой? Могут ли такие специалисты заниматься профилактикой, отслеживая, предположим, основные действия компании, чтобы предотвратить с их стороны неосторожные поступки? Есть ли такая практика вообще?

– Такие юристы существуют и, разумеется, пользоваться их услугами более чем обосновано. Мы в состоянии оказать квалифицированную помощь и до стадии банкротства, чтобы его предотвратить.

– Вообще в последнее время больше становится банкротств?

– Становится постепенно больше, потому что строить сейчас сложнее, а покупают недвижимость не настолько оживленно, как раньше.

– Компания обанкротилась, что происходит с ее активами, с ее руководящим составом, с кредиторами, клиентами?

– Здесь действует достаточно сложная система, потому что, когда компания признана банкротом, руководство утрачивает свои полномочия. Назначается арбитражный управляющий, который исполняет функции единоличного исполнительного органа. Что касается активов, они будут распределяться между кредиторами в строго определенном порядке.

– Какая очередь у дольщиков или других покупателей?

– У них третья очередь. Первая очередь – это лица, перед которыми компания несет ответственность за причинение вреда жизни, здоровью и прочее. Если таковых нет, значит, очередь пустая, сразу переходят ко второй очереди. Это – работники. Сначала погашается задолженность по зарплате. Потом как раз идут дольщики и только после этого обычные кредиторы.

– С точки зрения перспективы банкротств вы, как я понимаю, ожидаете, что работы у вас прибавится. Среди банкротов будут в основном мелкие, средние компании или крупные тоже?

– Я бы не стала делать какой-то прогноз. Я думаю, что будут и те, и другие. Но это исключительно мое мнение.

– Из нашего разговора становится ясно, что опасность банкротства среди застройщиков растет, зато дольщики будет гораздо надежней защищены.

– Это так, но хочу заметить, что дольщики бывают разные. Те из них, которые сделали все правильно, зарегистрировали по закону договор долевого участия – они в целом уже как-то защищены. Есть недобросовестные застройщики, которые заключают не договор долевого участия, а какой-нибудь предварительный договор купли-продажи, инвестиционное соглашение или еще придумывают другие формы, которые дают меньше защиты. Хорошо, что закон о банкротстве их признает, по сути, эквивалентными договору долевого участия.

– То есть никакой формальной разницы между ДДУ и вот такими договорами нет? Или есть все-таки нюансы?

– Разница не очень большая, в любом случае, даже если это был договор предварительный, все равно пострадавший будет находиться в третьей очереди, поскольку его деньги привлекались именно для строительства дома.

– Предположим, настала третья очередь. Есть дольщики и есть некая сумма, которой на всех не хватает, предположим, половина от того, что нужно. Если полностью всем выплачивать, то 50% граждан получат свои деньги, а 50% останутся без них. Как в этом случае поступают?

– Пропорционально, имеющийся остаток на каждого делится одинаково. Плюс к этому, можно же ведь не только отдавать деньгами, можно передать имущество, за которое люди заплатили.

– Имущество – это недостроенный дом или что-то еще?

– Застройщики разные бывают, где-то может быть недостроенный дом. Можно передать объект незавершенного строительства дольщикам, образовавшим кооператив, чтобы они достраивали объект. Иногда бывает, что в банкротство попадает застройщик, у которого объект уже достроен и введен в эксплуатацию. Или в процессе банкротства получается достроить дом и получить разрешение на его ввод в эксплуатацию. В этом случае можно передать конкретные помещения, на которые заключен договор. Это могут быть и квартиры, и машиноместа, и даже кладовки по 7 квадратных метров, их тоже можно будет передать.

– В этой связи какие рекомендации потенциальным покупателям квартир можно дать, чтобы они не пострадали от банкротств застройщиков.

– Разве только общие рекомендации дольщикам. Никогда не заключать ничего, кроме договора долевого участия. Если он регистрируется в Росреестре, у него есть защита; если же заключается какой-то другой договор, который не регистрируется, то там могут быть и двойные, и тройные продажи, а это сейчас частое явление.

– Если кроме ДДУ компании заключают договоры о предварительной продаже, это не является ли признаком того, что это откровенные мошенники, либо руководство компании понимает, что она не в лучшей ситуации, что у них есть опасность банкротства, и они любыми путями хотят набрать денег?

– По сути, заключить что-то кроме ДДУ – это нарушение, и компания, которая это делает, получит административное наказание, поскольку такие действия не допускаются. Поэтому, если такое происходит, это уже тревожный звонок, что компания явно делает что-то неправильно, и лучше с таким застройщиком не связываться, а обратиться к другому.

– Как может застройщик стать банкротом, если практически он дом уже построил?

– У него могут быть обязательства не только перед дольщиками, ему нужно оплачивать земельный участок, взятый на правах аренды; у него есть контрагенты, причем они могут быть связаны не только со строительством конкретного объекта, по каким-то другим долгам также могут быть выплаты. Вариантов много.

– В вашей практике региональные власти как-то помогают строителям выйти из банкротного состояния или сегодня каждый застройщик вынужден рассчитывать только на самого себя? Или уже только, когда начинают дольщики возмущаться, власти пытаются что-то сделать?

– Второй вариант самый распространенный.

– Насколько длительный процесс банкротства?

– Как повезет. Это может быть год-полтора, это может быть 10 лет. Такова, к сожалению, реальность, некоторые процедуры сильно затягиваются. К счастью, я пока не встречала таких в своей практике. Но многое зависит от размера проекта. Может быть огромная компания с огромным количеством контрагентов, с огромным количеством споров, и они все это дело затягивают. Это могут быть споры по поводу имущества, при этом может не быть документации. Например, если нет документации на дом, ее же нужно восстанавливать, а это дополнительное время. Когда компания уходит в банкротство, не все руководители поступают добросовестно и отдают документацию. Поэтому длительность процедуры очень варьируется. Минимально – это год.

– Если, к примеру, 10 лет идет процесс банкротства, дольщики все эти 10 лет будут вынуждены ждать своих денег? Или какие-то есть процедуры, когда они могут получить их пораньше?

– Они могут получить деньги пораньше, потому что процесс погашения требований кредиторов может растянуться. Поэтому они могут получить сначала часть, потом еще часть. Или, например, вся их очередь получит все разом, а другим кредиторам придется набраться терпения. Поэтому это не означает, что все эти 10 лет нужно сидеть и ждать. Скорее всего, такого не будет.

Владимир Гурвич, Информационное агенство «Строительство»